20151228巢湖火车站东地块定位调研报告.ppt

巢湖火车站东地块市场研究及 项目定位报告;项目所在市场环境如何，我们做什么样的产品？产品如何规划布局，让规划也成为项目的核心竞争力？产品设计如何有效支持项目价位和销售速度？ ;我们通过金字塔基本结构来界定我们的问题;S（情境）分析;;第一部分 巢湖宏观经济分析 第二部分 巢湖商业市场分析 第三部分 项目本体分析 第四部分 项目定位及规划布局;第一部分 巢湖宏观经济分析 ;巢湖总体概况;位于安徽省中部，隶属合肥市市，人口基数大，交通便利，巢湖区位优越，交通便捷，地处合肥、芜湖、南京“金三角”腹地，长江流经巢湖市182公里，合九铁路及合宁、合巢芜、沪蓉高速公路穿境而过。;巢湖总体规划;皖江北岸核心城市，合肥经济圈副中心城市，以休闲旅游为主要特色的滨湖宜居城市;经济环境调研;巢湖明确发展文化旅游业重点;宏观背景总结;第二部分 巢湖商业市场分析;巢湖现有商圈及经营业态分析;一、商业格局分析;商业普查;人民路业态分析;所在位置;团结路业态分析;所在位置;健康路业态分析;所在位置;餐饮娱乐;所在位置;餐饮娱乐;所在位置;餐饮娱乐;所在位置;东风路业态分析;所在位置;餐饮娱乐;所在位置;建材;所在位置;重点商城分布图; 乐天玛特商场是巢湖新引进的一个大型综合购物中心，目前有乐天玛特超市、珠宝、化妆品、服装等。周边具有购买力人流相对分散。规划相对比较合理，经营状况相对一般。巢湖的市场区域竞争激烈;安德利百货商场;安德利百货商场;安德利百货商场;安德利百货商场; 东方新世界商场是巢湖新起的一个大型综合购物中心上层为酒店式公寓，目前只有沃尔玛超市、珠宝、化妆品、服装等还为成型。周边购买力人流相对分散。规划相对比较合理，经营状况相对一般。大型规划合理的商城成为巢湖的迫切需要！;东方新世界商场;东方新世界商场; 万尚城商场是一个大型综合购物中心，年轻人汇聚的中心，目前有苏宁电器，珠宝、化妆品、服装等。周边具有购买力人流相对分散。规划相对比较合理，经营状况相对一般。没有可以带动人气的主打产品。;万尚城时尚广场;万尚城时尚广场;万尚城时尚广场;商铺现状分析; 德汇广场是一个中型的综合购物中心，目前有世纪联华，珠宝、化妆品、服装等。周边具有很多的居民区，人流相对集中。规划相对比较合理，经营状况相对一般。除了超市外，招商并不理想。;德汇广场;德汇广场;百货业 百货商场数量少，处于转型期 百货业竞争激烈， 市场经营状况参差不齐 百货商场经营档次单一，无主题商场 大中型超市 超市外扩趋势明显 外地品牌超市进驻，中大型超市间竞争不断激化 超市运营状况参差不齐 ;商业未来供应分析;大型零售业;月均消费支出基本上呈正态分布，以501-1000元居多； 从消费结构来看，购物：餐饮：休闲娱乐≈3.3： 2.63：1； 巢湖居民消费结构不断优化升级，实物型消费比重减少，文化、餐饮、旅游等享受型消费逐步增加。 ;购物消费伙伴;二、大型零售业;二、大型零售业;外出购物消费中，与朋友一同前往消费比例最高，达样本总量的57%； 其次为与家人同往消费，约占总样本量的30%； 购物消费之中，商业街消费频次最高，平均达9.78次/月，平均每周2次，这也说明巢湖本地消费过程中“逛”的因素较多，这也从一个侧面表明巢湖居民业余生活较为单一。 对于超市，平均消费频率为4.89次/月，表明巢湖居民消费整体上还是以日常生活用品为首位；;;三、专业市场;资料来源：《巢湖市城市商业网点布局规划（2008－2020）》 ;资料来源：《巢湖市城市商业网点布局规划（2004－2020）》 ;四、餐饮;表：主要中大型餐饮业分布统计;餐饮市场经营良好，中高档餐饮较为缺乏;表：主要中大型餐饮业分布 ;餐饮市场目前出现的问题 ;娱乐休闲业态 ;商业普查结果;六、商业网点建设规划;表：商业区域等级划分及分布 ;六、供应发展;一、商业市场供应特征;潜在商业供给;第三部分 项目本体分析;项目区位图;本案;项目周边人口及消费力分析;典型竞争;作为商业+自住公寓：区域内商住公寓空白，本案面临良好市场机遇; 根据上述项目零售商业发展条件，包括区域特征分析、商圈竞争分析，结合行业发展趋势判断，可以得出以下市场机会： 1、餐饮类商业 餐饮类商业需求较大，火车站、汽车站流动人群带来巨大市场空间， 就餐需求强烈，考虑设置正餐、简餐、快餐、档口式餐饮、各式小吃等 2、超市卖场商业 周边客群及流动人群有日常购物需求及消费习惯，根据调研本案涉及客群广泛，且周边暂无环境优越的品牌超市，品牌超市存在市场机会 3、休闲娱乐 流动人群快速及时消费，根据消费特征，设立影院或5D体验厅、量贩ktv、酒吧、网吧、台球厅等，满足客群消费需求，有潜力 4、连锁商务酒店 项目周边分布大大小小20多家宾馆，其档次和环境、服务较差，周边缺少连锁