房地产金融实务_04住房抵押贷款技巧.ppt

第四章住房抵押贷款 学习目标 1．掌握住房抵押贷款的含义及住房抵押合同构成要素。 2．掌握住房抵押贷款的种类。 3．理解住房抵押合同中的各项重要条款。 4．了解一手楼住房抵押贷款的运作。 5．掌握二手楼住房抵押贷款的运作。 第一节 住房抵押贷款的原理与种类 一、住房抵押贷款的原理 （一）抵押与住房抵押贷款的含义 1．抵押与抵押权的概念 抵押是指债务人或者第三方在不转移对其合法拥有的财产的占有的前提下，将该财产作为保证履行债务的担保从而取得融资支持的行为。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行的一种有价担保行为。 债权人在债务清偿之前拥有限制性物权，即并不能实际占有和支配抵押财产，只有当债务人不能按期还清债务时，债权人才有权依照有关法律的规定，从抵押财产折价或者拍卖、变卖价款中优先受偿，这种权利被称作抵押权。因此，在财产抵押关系中，债权人又被称为抵押权人，而债务人或者第三人即财产所有人则被称为抵押人，作为担保之用的财产被称为抵押物。 抵押权具有如下特征： （1）它是从属于主债权的担保物权。 （2）不可分割性。 （3）优先受偿性。 （4）追及性。 2．住房抵押贷款的概念 住房抵押贷款，即我国所谓的住房按揭贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇住房时，以其所购买的住房为抵押物，作为偿还贷款的担保而向银行或其他房地产金融机构申请的住