(PPT)房地产估价影响因素及具体方法21p.pptVIP

房地产估价 房地产价格的影响因素 房地产评估的具体方法 第一节 房地产和房地产估价 一、房地产概念 土地：地球表面构成陆地部分的土壤层。 广义：一地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。 建筑物：是指土地组合的建筑成果，总体上划分为房屋和建筑物两大类。 二、房地产的特性 1、不可位移性。建筑物一经建成，其坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。 房地产的特性 2、功能的变异性：建筑物的功能改变在很多情况下不仅不会降低，反而会提高其使用价值。如：商业区的厂房、车间改造成商业用房，就极大地提高了这些房屋的使用价值。 3、耐久性：房产使用很久，土地可永久使用。 4、异质性：由于位置、环境、方向等不同，使得同一土地上的建筑物价值有所不同。 5、保值增值性：需求的无限性与供给有限性之间的矛盾。 三、房地产估价的概念 估价目的：抵押评估、交易评估、课税评估、保险评估、财产纠纷评估、拆迁评估、企业改制、上市、破产评估。 评估的基本方法：市场比较法、收益法、成本法 由于影响房地产的因素很多，不能完全拘泥于某种方法。 第二节 房地产价格及其影响因素 （一）房地产的价格 成交价格 理论价格 评估价格 基准地价 房屋重置价格 楼面地价 （二）影响房地产的因素 影响用地价格的区域因素 影响用地的个别因素 第三节 市场比较法（交易案例比较法） 一、基本原理 以近期发生过交易的类似发