盘龙城市场分解.pptx

供应维持高位，本项目入市面临一定竞争压力1市场现状片区商品住宅整体成交均价上涨较去年上涨约200-300元/㎡，上涨幅度约5%2市场现状量的判断：以项目10月入市计，至年底3个月4万方的任务，按套均面积108㎡计算，则需完成约370套的销售目标。3市场现状本项目3个月4万方的目标，以2013年一季度的市场数据计，在片区市场为销冠的速度2013年一季度片区市场表现前十名排名项目名称成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）1恒大名都4945445155002香域华府3109030343833汉北水晶城2067524946984宏信汉北尚都1860724647505F学府2209924443166天纵颐景康城2169521845377巢上城1824520250278汉口湖畔2138219145399香奈天鹅湖17175177638510F空港中心城177021734800精装小高层/高层市场敏感点为4300元/㎡，超过4300元/㎡去化速度明显降低4项目名称销售面积（㎡）销售套数（套）2012年销售周期成交均价（元/㎡）主力户型（㎡）月均去化量价格支撑点F学府600007906月-12月410074-130131优：特色鲜明劣：地段较差，交通较弱名流人和天地8114712391月-12月430067-127103优：配套较完善、配备社区巴士、规模大社区劣：社区档次感稍显不足，前期房源感观一般万润橄榄城304424508月-12月406675-13090优：性价比高劣：地段较差，交通不足巢上城753238331月-12月430070-14769优：离汉口近，配套较丰富，湖景资源劣：稍园林盘龙城中心区汉口湖畔961009841月-12月420085-14182优：大规模社区，配套较丰富劣：交通较不便F空港城544237571月-12月450080-14063优：交通便利劣：楼间距小摩卡小镇247536231月-12月430064-12251优：欧洲风情展示较好，应用新风系统劣：配套较缺乏F阳光城425553931月-12月420094-13032优：成熟大盘劣：尾盘销售，剩余房源不佳颐景康城497215871月-12月390088-12449优：性价比高劣：楼间距小、户型存在缺陷（利用率较低）汉飞·向上-12月430070-23013优：赠送率高、性价比高劣：园林景观缺乏领袖城417814251月-12月440097-11735优：成熟大盘、地理位置较好劣：住宅尾盘，品质感较弱盘龙水岸沁园1677441月-12月5300150-2504优：湖景资源、成熟社区劣：尾盘销售，人气不佳日月山水143643021月-12月550080-13825优：湖景资源、交通优势明显劣：楼盘打造品质感弱恒大名都425537961月-12月5232（含精装）88-12466优：品牌开发商、水景园林精致、性价比高劣：户型一般盘龙·新天地3839531月-12月3900-4100120-1505优：纯板式洋房，产品上佳劣：地段较弱，展示不足，品质感无法体现小高/高层配套相对广泛，包括生活配套、教育医疗配套都是客户关注的焦点客户是典型刚需置业群体，绝对的价格驱使，满足了心理的价格底线才会考虑其他客户对交通的关注度非常高，对出行条件的要求是所有刚需的共性高层客户对价格、交通和配套等极为关注价格型客户访谈小张：盘龙城本地小白领语录还原：我可以先不考虑交通配套户型品牌什么，反正什么都可以不考虑，但是价格一定是我可以接受的，我就40万，不管是60还是70，反正能买到就行交通型客户访谈张小姐：常青小白领语录还原：我也没钱，不过反正是要贷款的，多几万少几万，咬咬牙也就过了，但是交通得方便，上下班公交坐不了，地铁也没有，那我还活不活配套型客户访谈刘先生：杨汊湖上班族语录还原：买房子，配套也很重要，之前我去看过一个楼盘，除了房子什么都没有，那我怎么买东西，未必我天天下班买好了东西再回去？小孩儿上学怎办？生病了怎办？客户关注点竞争——2013年确定供应量保底在150万方左右，潜在供应量超过200万方，价格处于低位，整体供需两旺机会——小高较纯高层产品具有一定优势，同时可依托前期别墅和洋房的热销辅以项目展示包装等全方位打动客户，占领市场形式——整体价格呈现缓增态势，除个别项目依托自身品牌或成熟度领先市场外，多数项目呈较为开放竞争威胁——小高市场竞争激烈，交通、配套等必须重点打造，同时小高入市必须紧随别墅和洋房高层及小高市场小结小高竞争联排市场总价区间为150万-200万/套，面积段180-220平米以内，成交均价在7000元/㎡左右走量表现较好项目成交套数主力面积（㎡）成交均价（元/㎡）销售统计周期联排双拼和独栋合计F