11.2拟任物业项目经理笔试试题(二).docVIP

签订物业合同注意事项： 1、看清物业公司提供的物业公共服务的内容包含哪些； 2、其责任是否界定清楚； 3、物管服务质量是否细化、量化且可考核化； 4、要细看业主与物业公司的权利和义务； 5、看清物管费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理； 6、看清合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项； 7、看清双方违约责任的界定是否明确。 前期物业的特点： 它有以下七个特点： 1、新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。 2、新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。 3、住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。 4、新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。 5、自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。 6、住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。 7、前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。 5、屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？ 答：（1）定期检查、发现问题及时处理 （2）保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除 （3）加强屋面维护管理，遵守业主管理规约 7、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？ 答：专项维修资金使用程序共分六步。 第一步 物业服务企业制定《维修和更新、改造方案》。 第二步 《维修和更新、改造方案》经业主书面同意，在小区进行公示。 第三步 物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理使用备案。 第四步 物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中心划款。 第五步 工程竣工后，物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。 第六步 物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续。 二、论述题：（每题12分 共计24分） 1、新修订的《天津市物业管理条例》规定，本市实行物业管理联系会议制度。请阐述物业管理联席会议制度的召集、组成及主要协调哪些问题。 答：《条例》第三十一条内容 2、阐述业主满意度调查的步骤和方法。 答：1、物业企业应在年初制定业主（客户）满意度调查计划。 2、满意度调查应定期进行（至少半年一次、每年两次），调查的比例按照服务标准应达到80%左右。 3、调查表收集后进行情况汇总，写出业主、客户满意度调查报告。调查报告的内容包括基本情况（业主、客户对各项物业管理服务工作的满意度情况），对业主、客户提出的意见和建议进行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。 4、进行内（公司）、外（业主委员会）部反馈：公司内部和业主委员会和业主大会（对提出意见和建议的业主要进行回访）。 三、案例分析题：（2选1，20分） 1、某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为公共秩序维护员宿舍；没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上，以至于业主与物业公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业公司。 问题：开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办？ 答：要点： 1 物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行交接验收，并与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交手续。 2 《天津市物业管理条例》第三十条中规定：按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。物业管理服务企业可以代表业主依照前期物业管理服务合同约定依法向人民法院提起讼诉。 3 对于开发商遗留问题应按照《天津市物业管理条例》第三十三条中规定：物业在国家规定的保修期内，由房地产开发企业负责维修，保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。业主因为开发商遗留问题解聘物业企业也是不符合有关规定的。可以用法律手段维护自己的权益。 2、某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员，班后外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名