（企管）浦东高行项目市场定位及产品建议报告.pptVIP

中冶尚城 金地未未来 根据中冶尚城与金地未未来的价格走势推断，如目前金地未未来仍有公寓住宅在售，则推导售价约为24030元/㎡。 公寓住宅 1、市场比较法 由于目前项目周边仅中冶尚城在售，而金地未未来已经在去年完成销售，则需通过市场上涨规划预测目前其新房价格 设置因素 未未来 中冶尚城 本案 区位属性 项目位置 5 5 5 居住氛围 5 5 5 自然环境 5 4 5 升值潜力 4 4 5 产品属性 产品品质 4 4 5 产品户型 4 4 5 园林规划 5 4 5 社区配套 5 5 5 外延属性 交通规划 5 5 5 发展商品牌 6 5 5 附加值 5 4 5 综合评判 55 　 未未来 中冶尚城 本项目 当前售价 24030 22075 —— 价格指数 53 49 55 本案价格 24857 通过市场比较法得出本项目公寓住宅目前的市场价格约为25000-26000元/㎡之间。 2、二手市场推导法 面积 总价 单价 88 185 21023 89 200 22472 89 195 21910 88 186 21336 90 22 22222 金地未未来 根据金地未未来目前二手公寓价格来看，均价主要集中在21000-23000元/㎡之间，考虑到二手住宅与新房之间约15%的差价则推导价格约在24150—26450元/㎡。 市场比较法定价：24857元/平方米 二手房推导定价 ：24150-26450元/平方米 据此推断本项目目前阶段公寓售价约为 24000——26000元/平方米 由于区域缺乏叠加产品，参考一般区域叠加类产品高于公寓类产品约25%，则 30000-33000元/㎡之间。 谢 谢！ * * 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系统落地 四、价值构造 关键问题 1.6容积率拆分可能，什么才是最适合本案的？ 建筑形式 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率 独立双拼别墅 小于0.3 0.3—0.4 大于0.4 Townhouse 0.5—0.6 0.6—0.7 0.7—0.9 4、5层叠加 0.7—0.8 0.8—0.9 0.9—1.1 6层多层 1.1—1.3 1.3—1.5 1.5—1.7 11层小高层 1.6—1.8 1.8—2.0 2.0—2.2 18层高层 2.2—2.5 2.5—2.7 2.7—3.2 纯物业类型的容积率指标可实现度 策略方向一 填补 / 填补城市公寓与城市联排之间的总价空白 [策略切入]纯粹中大户型切入市场供需缺口，与城市类别墅保持总价差距 容积率的概念拆分 物业类型 容积率 用地面积 建筑面积 密度 11层小高层 1.6 78328 125925 25% 公共配套 　 1000 1000 　 合计 1.6 79328 126925 25% 　 户型配比 90-100（紧凑房型） 15% 100-125（小三房、大二房） 20% 125-145（主力三房） 45% ＞145（复式、纯粹平层） 20% 小计 100% 案例参考-仁恒河滨 占地面积约为 31. 6 万平方米 ，规划总建筑面积约 72 万平方米，其中一、 二期规划建筑面积约 49 万平方米，规划容积率为 2.3 ，规划绿地率约为 43 ％，规划地下机动车停车位约 2100 个。分三期开发，洋泾港以南是第一、二期，洋泾港以北为第三期。小区内采取人车分流，并有天然景观河道“洋泾港”穿越而过。规划中一、二期共有 25 幢 26 ～ 32 层高层全装修住宅楼（部分为酒店式公寓）。建筑面积（每套）：约 90m2 、125m2 、130m2 、160m2 、 205m2 、 275m2 等 拟建户型： 2房2厅1卫、3房2厅2卫、4房2厅2卫、4房2厅3卫至6房2厅4卫不等。 策略方向二 跳出 / 创造跳跃定价 [策略切入]以多种物业形态组合，实现土地的最大溢值 容积率的概念拆分 物业类型 容积率 用地面积 建筑面积 比例 密度 叠加别墅 0.8 18000 14400 12% 28% 11层小高层 1.6 40000 64000 52% 25% 18层高层 2.2 20328 44722 36% 22% 公共配套 1.0 1000 1000 1% 　 合计 1.6 79328 124122 100% 25% 户型配比 90-100（紧凑房型） 15% 100-125（小三房、大二房） 25% 125-145（主力三房） 30% 150-200（复式、叠加别墅） 30% 小计 100% 占地12.2万平方米，总建筑面积16.4万平方米，容积率1.35； 由21幢多层花园洋房、6＋1电梯房，8幢小高层，叠加别