第二章旅游地产辨析导论.ppt

第二章 旅游地产概念辨析 旅游地产概念评价 旅游地产概念界定 20世纪90年代，中国最早出现了旅游房地产的提法。 中国社科院旅游研究中心主任张广瑞认为： “旅游地产是一个非常‘中国’的概念，一个在特殊时期出现的新现象，一个难以描述的行业，一个充满矛盾的行业。”（2010年） 当前，国内对旅游房地产概念的界定处于非常混乱的状态，概念界定缺乏统一的依据，应有的内核不清晰。 第一节　旅游地产概念评价 一、房地产概念 1、房地产一般是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 2、房地产是房产和地产的结合。由于房屋和土地是紧紧地结合在一起的，因此，人们习惯上将房产和地产合称为房地产。 二、旅游房地产概念及其评价 1．单层次的界定 (1)侧重于“开发或营销模式” 沈飞(2001) 认为旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。 评价：房地产概念强调的是土地、建筑物以及附带权益的集合，旅游房地产是房地产的一种类型，本质特征显然不是某种开发或营销模式。 认同该定义的作者，一般认为分时度假酒店、产权酒店就是最主要的旅游房地产类型，实际上分时度假或者产权酒店只是旅游房地产的一些独特经营管理模式，与旅游房地产多样化的表现形式之间是存在很大差别的。 （2）强调对“旅游资源的依托” 丁名申、钱平雷(2004)认为，旅游房地产就是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。 评价：实际上，从房地产的一般定义出发，房地产开发商介入旅游就是以旅游项目开发的形式出现的，旅游资源开发、旅游项目建设本来就属于旅游房地产开发的范畴。 （3）等同于“景观房地产” 文彤(2006) 等人还使用了“旅游住宅地产”的概念，旅游住宅地产等同于景观房地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间，是在旅游区附近开发的住宅项目。 评价：判断是否属于旅游房地产的范畴，关键在于开发商的开发定位或者使用目的，如果定位为旅游者服务的，自然就属于旅游房地产的范畴。 当前众多的与旅游景区紧密相关的景观房地产或者旅游住宅地产项目，实际上是通过摄取旅游区良好的生态或人文环境外部性以实现升值销售的住宅房地产项目，可以看作是住宅房地产的一种高档类型，而不是旅游房地产项目。 (4)定义为“休闲房地产” 魏小安(2001)曾提出使用“休闲房地产” 代替“旅游房地产” 。认为旅游的基本概念是人的流动，而房地产的基本概念是固定的住所，流动的需求和固定的住所两者之间既有相容的一面也有相悖的一面，存在着客观矛盾，如果继续强化旅游房地产这个概念，将不利于这个产业的健康发展。 评价：通常房地产一般是指固定的住所，但住宅房地产只是房地产的一种类型。旅游房地产属于非住宅房地产的范畴，从满足人类居住需求的角度来讲，旅游房地产满足的是异地非惯常环境的停驻或居住需求，与住宅房地产的界限还是非常明确的。休闲房地产或许也可以成为—个概念， 但与旅游房地产并不是非此即彼的关系。 (5)定义为“旅游地产” 　　　丁少华(2010)、何里文(2010)等人以旅游地产为主题进行了研究，从事旅游房地产开发的中坤集团董事长黄怒波使用旅游地产的说法，旅游卫视还有专门以旅游地产为主题的栏目，在网络上还存在有中国旅游地产网。 评价：旅游地产只是旅游房地产的另一说法，从学术研究的角度来看，旅游地产的概念是难以与房地产已有的概念体系相对接的，旅游地产是—个不严谨的说法。 2．多层次的界定 刘艳红(2002)依据旅游功能性、房地产属性、定义层次性等3个原则认为：旅游房地产是承载用地和承载用地上实现全部或部分旅游功能的以房屋为主的永久性建筑物及其衍生权利。 以自然保护区、风景名胜区、森林公园、地质公园等形式存在的土地形式，开发受到严格的限制，基本上以自然形态存在，以保护和涵养为主，属于养力用地和富源用地的范畴，可以看作是具有旅游功能的地产，是否应完全划归旅游房地产范畴之外值得探讨。 特别是旅游房地产概念最早能够产生于中国，有其独特的政治、经济、社会背景，比如从房地产开发企业的角度来看，介入旅游开发就属于旅游房地产的开发范畴。 第二节 旅游地产概念界定 一、从房地产的一般定义出发 旅游房地产主要以满足旅游者需求而开发建设或经营管理的土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），包括物质实体和依托于物质实体的权益。 二、根据旅游业的依托资源或相关范畴，旅游房地产可以分为旅游地产和旅游房产两部分 旅游地产主要指以自然保护区、风景名胜区、森林公园、地质