武汉木兰广场城市综合体项目市场定位报2015.01告绪论.ppt

2011武汉木兰广场市场定位报告 本案结构 营销方案 本案结构 项目定位 营销策划方案 服务管理 市场背景 黄陂项目分析 宏观政策分析 武汉房地产市场分析 宏观环境分析 国家商品房政策分析 国家商业地产政策分析 市场背景 限购后全国住宅房地产市场 量价齐跌 2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 某监控中心统计，截至3月7日，全国已经有32个城市先后推出楼市限购政策，限购令出台后，住宅总成交量出现五成下滑。 已经颁布限购政策的7个重点城市中，京、津、杭、蓉在限购令出台后一周， 成交量跌幅超过五成； 杭州跌幅最大，2月28日出台限购政策后成交量环比下降73.79%。 2011年全国房地产市场比较敏感，观望情绪浓厚，整个今年房价或者交易量走势由政策力度和供求关系将决定未来价格走势。 宏观环境分析 市场背景 限购后武汉二月住宅房地产 量价齐跌 调整后的武汉“限购令”实施已逾半月，昨日（3月8日），武汉房管部门对外发布信息称，该市楼市在12个月以来首次出现??“量价齐跌”现象。对此，市场各方反应不一。 在消费者对楼市调控新政满怀期待中，昨日武汉市房管局对外发布了一则消息：根据对全市范围的统计，2月份，武汉楼市一年以来首次出现“量价齐跌”。根据上述部门发布的数据显示，2月份，武汉新住房销量较1月下降56%，价格下滑0.66%。 对于我们远郊楼盘，很多刚性客户存在的观望情绪，今年整个市场行情都不容乐观。 汉版限购令 武汉房地产市场分析 市场背景 武汉市商业地产 随着武汉市房地产市场的持续发展和城市商业环境的良性提升，武汉市商业地产市场也得到了快速发展。 武汉政府规划要求——商业地产发展有了良好的开端 武汉市场上新建改建的各类商业地产——门面、商铺、购物中心、写字楼、产权酒店纷纷登场。 中部崛起战略位置的提升——武汉市商业成交量逐步提升 吸引了众多外地开发商的投资，武汉自身良好的商业氛围，汉口火车站商圈等大型商业项目和众多社区型商业的开发。 武汉市商业地产现状 量价齐升 市场背景 武汉市商业地产发展状况 2007—2010年武汉市商业用房销售均价走势 5950 10840 33686 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2007 2008 2009 2010 元/平方米 25544 武汉商业用房的价格趋势呈一路上扬，截至2010年，同比31%增长率，目前均价已经达到3.36万元/平米。 武汉市商业地产现状 市场背景 武汉市2010写字楼销售情况小结（数据来源：恒信堂市场部） 1、2010年上半年，武汉写字楼供需均增长，但是价格方面，写字楼的价值还有待体现。 在区域布局上，武汉写字楼项目开始游城市中心向外围扩，光谷、沌口、青山、古田等板块办公物业开始兴起。上半年写字楼供应比提升1%-3%，小户型成当前市场供应主体公寓式办公。还有LOFT办公、三层复式办公等。 2、成交量：2010上半年写字楼成交开始放量 2010年上半年，全市写字楼回暖，成交面积达16.6万方，与2009年全年成交量基本持平，武汉经济逐步向好，城市地位提升，外来企业拉动写字楼需求，同时恰逢沿海产业内部转移等，加上目前“国十条“等政策紧促写字楼、商业等商用物业效应，市场资金流向发生变化，转移至商用型物业。 关于酒店式公寓以及写字楼 市场背景 武汉市商业地产现状 3、汉口写字楼均价位居全市价格标杆 汉口整体写字楼均价为16000元/平米左右，档次也是最高端；武昌区则不断挖掘高端写字楼市场，目前在售的新时代商务中心及在建的保利文化广场均定位为甲级写字楼，价格也均在万元以上；汉阳写字楼缺乏，顶秀广场作为标志性项目，颇受关注，但是受区域及市场影响，价格不足8000元./平米，远不及汉口。 4、建设大道：50元以上，板块评价租金约为60元/平米，为全市最高。 出租率方面：武汉典型商务圈写字楼平均出租率都超过80% 建设大道、滨江商务圈的写字楼出租率则超过90% 写字楼商业类型将受到热捧。 武汉市2010写字楼销售情况小结（数据来源：恒信堂市场部） 关于酒店式公寓以及写字楼 市场背景 武汉市商业地产现状 恒信堂建议： 商业招商与住宅销售同时进行 理论支持： 1、黄陂商业地产稀缺，市场空缺就是我们的机会； 2、恒信堂分析，2010.9.29新政后，住宅受到宏观调控的影响很大，包括首付成数增加、利率增加、限购等。而商业地产依然享受贷款首付五成、利率1.1倍的政策，并且不限贷款套数，因此，商业地产成为投资者的避风港。 恒信堂调查数据显示，目前首选投资是