武汉三江兴隆项目整体规划布局、控地与启动策略世联绪论.ppt

武汉三江兴隆CED项目整体规划布局、控地与启动策略研究 谨呈：武汉三江航天兴隆投资有限公司 项目研究的工作阶段划分 项目整体规划布局、 控地策略及启动策略 （中期汇报） 终稿汇报 （中稿补充、修改） 市场调研阶段 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 市场调研 政府官员访谈 …… 项目属性界定及目标分析 结构化分析及核心问题 市场价值研判 案例借鉴及分析 项目发展战略 项目整体规划布局 楚镇启动 …… 中期结论梳理 中期报告补充 核心问题 界定 楚镇市场 价值评价 整体规划布局 项目思维路径： 取地背景 项目核心问题 项目机会挖掘 控地方式案例 控地策略 控地方式建议 启动楚镇1期 旅游市场机会 房地产市场机会 楚文化挖掘 案例借鉴 功能分区 业态定位 经济评价 属性界定 确定项目核心竞争力 核心竞争力塑造 控地节奏建议 项目位于武汉城市近郊，与城市CBD约40分钟车程，距机场5公里，属空港和CBD的双辐射区域，但目前区域认知程度较低 柏泉镇位于武汉市西北部近郊, 距武汉天河国际机场为5公里,距离离市区约50分钟车程,，交通方便快捷，但整体区域认知度较低。 武汉市中心城区 项目区位 柏泉镇 武汉CBD 项目所在东西湖片区，规划定位为主题乐园及承接着未来CBD客户的商务旅游功能，与其他区域旅游承担功能形成明显差异 规划 区域 定位 木兰 武汉中长期发展的旅游基地 东西湖区域 主题乐园区 商务旅游区 蔡甸知音文化区 武汉环城游憩带核心区域 江夏近郊 近郊游憩区 新洲 生态休闲区 汉南 旅游储备区（农业观光、水上活动） 项目周边路网发达，柏银路、张柏路作为对外的主要交通联系，同时区域内拥有外环路高速出口 项目用地位于柏泉旧镇东部，可通过张柏路、柏银路到达外环线，与武汉市区和天河机场相连, 北有玉屏西路。 柏银路 西湖路 张柏路 外环线 玉屏西路 杜公湖 柏泉旧镇 东湖路 府河 外环路柏泉出口 项目交通 项目所在区域拥有丰富的水景及生态环境，人文资源较多但开发初级，没有形成区域旅游的明显认知 项目处于柏泉旅游环线的核心位置。周边有景德寺、柏泉古井、天主教堂、茅庙集和柏泉镇等多个历史文化和人文资源。并且有府河，杜公湖等丰富的自然生态资源。但现状泊泉中心镇建筑较混乱，环境较差，需设计改造。 柏泉旅游环线 项目资源 本项目地块由三块构成，其中地块A位于柏泉旧镇东侧，地块内部正在平整，有部分鱼塘水资源，具备开发条件的土地约为400亩 A B C 柏泉镇内部 地块内部 地块A：（总占地73.7公顷） 四面临路，整体对外交通好 地块内部有多处鱼塘水景 地块内大多为可建设用地，具备开工条件 项目地块 张柏路 东湖路 柏银路 规划路 地块B：位于柏银路南侧，三面临湖，地势较低，内部沟壑纵横，且土地性质为一般农田 地块B：（总占地60公顷） 依托柏银路进行对外联系； 地势较低，水位偏高； 地块内部由于工程取土后留下很多沟壑； 三面临杜公湖，水景景观强势； 整个区域土地属性为一般农田，非基本农田。 内部水体 内部农田 地块C：与其他两地块间隔较远，临湖面较宽，但土地所有权属复杂，未来存在一定的操作难度 A B C 杜公湖 三叉路口 地块内部 地块C：（总占地95.2公顷） 地块内部现有多家工厂，且部分工厂已取得土地证，整体权属复杂； 内部较为平整，且拥有较宽的临湖面 交通便利，紧邻武汉外环路的柏泉出口 项目属性：城市陌生区、大规模、具有一定资源的旅游地产项目 项目优势： 地价相对较低，项目占据成本优势； 区域规划为主题乐园及商务旅游区，保证未来环境纯粹性 城市交通网络发达，对外交通便捷； 其中2地块拥有大范围的湖景的景观； 项目劣势： 整个区域较为陌生，周边人气较低； 整个区域仍在建设中，配套设施尚未完全建成； 地块性质及权属关系较为复杂，增加项目操作难度； 项目背景梳理与研究: 柏泉农场78KM2 基本定位：武汉的中央商务休闲区CED 一核（城镇中心区）、两轴（绿轴、水轴）、三区 （生态旅游区、高校农业区、杜公湖都市休闲区） 三大旅游：商务旅游；观光农业旅游；生态湿地旅游 关键词——融合“城市”与“乡村”的新型生活方式和文化的地区； 其中先期启动地块1为楚镇1期 作为柏泉78KM2地区发展的撬动点，通过打造柏泉古镇撬动旅游地产 项目整体定位为武汉首座体验式楚汉文化风情商业街区 本次研究范围为3块地，约2500亩 三江集团与东西湖区政府针对78平方公里区域签署合作意向及投资开发协议，但权责不清，致使三江集团对于整个区域价值控制较弱 合作意向书 项目履约备忘录 投资开发协议 三江集团与东西湖区政府签订协议 1.农业基础设施建设项目 2.城镇基础设施建设项目 3.柏泉村镇建设 4.土地复垦工程 5.商务旅游、休闲项目 6.柏泉生态旅游区项目 7.柏泉工业区