中国房地产发展历史试题.ppt

中 国 房 地 产 发 展 历 程 ——房地产市场基础培训课程 回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。 目 录 中国房地产行业发展模式 中国房地产行业发展所经历的阶段与特点 中国房地产发展数据播报 中国房地产行业发展模式 发展模式 开发模式 盈利模式 1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。 当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？ 中国房地产应该以何种模式开始发展？？ 借鉴 创新 成功不能复制但可以借鉴 中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地 香港模式 在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是 香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。 近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。 美国模式兴起 美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。 长江实业 Pulte Homes 万科 中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。 美国模式 VS 兼容 发展模式的根源：土地 中国房地产行业发展模式 发展模式 开发模式 盈利模式 开发流程 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 一 二 三 四 五 中国房地产行业发展模式 发展模式 开发模式 盈利模式 房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类。 盈利模式之一 投资运作 投资经营模式（资本溢价能力） 地产经营模式（政府公关能力） 盈利模式之三 开发经营模式（项目运作能力） 盈利模式之二 土地开发 房产开发 盈利模式之四 物业持有 物业持有模式（资产管理能力） 盈利模式之五 营销策划 整合营销模式（策划销售能力） 盈利模式之六 综合开发 综合开发能力（资源整合能力） 中国房地产行业仍然在学习， 如何有自己独特的发展模式？？ 首先，看看中国房地产发展历程与特点。。。。。。 无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。 中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点 1978 1991 1999 2007 2010 第一阶段： 中国房地产市场萌芽阶段 重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。 新中国成立 战争摧残 一穷二白 1979 1980 1986 1988 1958 从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。 1991 1979年开始经济体制改革 1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想 拉开了住房制度改革的序幕。 1991 1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会 住房制度改革正式启动 1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。 新中国土地拍卖“第一槌”。 1988年4月 创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦 最早一批被改革开放之风洗礼的城市 南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等 1979 1980 1986 1988 1958 1991 真正意义上走上了市场化的发展之路 供求关系不合理 虚假繁荣 可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。 1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。 ”海南“地产泡沫 王石、潘石屹、冯仑。。。 探索阶段：炒作与调整 1978 1991 1999 2007 2010 第二阶段： 1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮 炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地 炒作期 繁荣 调整期 萧条 负增长 亚洲金融危机 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁荣 调整期 萧条 1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。 暴风雨来临前的沉寂期 房地产快速发展阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第三阶段： 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 市场 回暖 宏观经济稳定发展 房地产泡沫已得到控制 房地产市场明显转暖 中国房地产市场进入新一轮的发展时期 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004