房地产开发涉及的税收问题--2014年03月.ppt

房地产开发涉及的税收问题 伊宁市地方税务局 董萍 土地购置环节涉及的税收--契税、耕地占用税、印花税 开发环节涉及的税收—土地使用税 销售环节涉及的税收—营业税、土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税 房地产开发企业闲置期间的土地 能否作为无形资产摊销？ 例：一房产开发企业2013年7月购入土地 2014年5月开发，2013年7月至2014年4月土 地价值能否摊销？开发时转入开发成本的土 地价值是否为土地的摊余价值？ 《企业会计准则》和《小企业会计准则》规 定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形 资产，土地使用权用于自行开发建造厂房等地 上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上 建筑物的价值合并计算成本，土地仍作为无形 资产核算，土地与地上建筑物分别进行摊销和 提取折旧，但下列情况除外： 房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 企业外购房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地及建筑物的价值，应当按合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配，如果无法合理分配的，应当全部作为固定资产核算。 契税的计税依据问题： 案例： A房产公司2014年3月通过招拍挂方式 取得60亩土地，支付土地出让金6000万元、土 地管理费及其他费用10万。取得土地后，A公司 开发前支付了市政建设配套费200万、果树补偿 费20万元、又支付该13家住户拆迁补偿费650万 问题：A房产公司缴纳契税的计税依据是多少？ 《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》-财税[2004]134号 出让国有土地使用权的，其契税计税价格 为承受人为取得该土地而支付的全部经济利益 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、迁补偿费、市政建设配套费(城市基础设施配套费)等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内 《关于国有土地使用权出让契税计税依据的批复》--国税函〔2009〕603号 根据《财政部 国家税务总局关于土地使用 权出让等有关契税问题的通知》-财税[2004] 134号）规定，出让国有土地使用权，契税计 税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的 全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受 国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计 征契税，土地前期开发成本不得扣除。 母子公司土地权属转移是否征收契税？ 例1、母公司2014年3月以1000万元购入一 土地后将该土地划转至当月新成立的全资子公 司名下，由子公司进行开发，子公司是否缴纳 契税？ 母、子公司如何进行账务处理？子公 司的土地成本如何确定？是否涉及营业税、土 地增值税？企业所得税？ 例2、 A公司用部分货币资金及其购置的 60亩土地投资成立B全资房地产开发子公司， 该土地使用权受让价格为3000万，投资时的 评估价值为6000万元。土地过户时子公司是 否缴纳契税？是否涉及营业税、土地增值税？ 企业所得税？ 例3、 A公司用货币资金投资成立B全资房地 产开发子公司，后为升级子公司开发资质，A公 司又将其购置的60亩土地使用权对子公司进行 增资，该土地使用权受让价格为3000万，投资 时的评估价值为6000万元。用土地使用权增资 土地过户时子公司是否缴纳契税？是否涉及营 业税、土地增值税？企业所得税？ 资产划转的契税政策： 《关于企事业单位改制重组契税政策的通知》--财税〔2012〕4号?： 资产划转：同一投资主体内部所属企业之间 土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资 子公司之间，同一公司所属全资子公司之间， 同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有 限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税 案例一解析： 异地开发 ，土地手续尚未办理 母公司： 借：其他应收款-代垫子公司土地款 贷：银行存款? 子公司： 借：开发成本 贷：其他应付款-母公司 土地成本按照土地出让合同价格确定。 土地证已办理至母公司名下，母公司以土地现金出资成立全资子公司，这种情况免契税 母公司： 借：无形资产 贷：银行存款 借：长期股权投资（投资作价） 贷：无形资产 营业外收入（评估价与土地账面成本的差额）? 子公司： 借：开发成本（投资作价） 贷：实收资本 接受投资的土地，按照投资协议作价，即 验资报告注明