房地产市场营销第六章1研讨.pptVIP

第六章 房地产规划设计和物业管理 现代企业的市场营销活动已不仅仅局限于流通领域，而是分别向前和向后延伸到生产邻域和消费邻遇，既房地产项目规划设计和物业管理。开发商要找建筑设计单位和物业管理来体现其营销观念。开发商必须提出详细的项目要求，使项目设计完全地体现营销思路。而物业公司的前期介入，有利于其了解物业，领会营销思路，为房地产销售及其保值增值提供可靠的保障，从而为房地产营销奠定了基础。 第一节 规划设计应面向市场 一、 房地产产品规划的含义及策略 1.房地产的产品规划 第一,简称体.它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划已及由其延伸至整个大楼或小区的面积(格局)配比、外观造型、社区环境、和总体规划等。 第二，简称“用”。它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配套。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最基本功能配套，是对“体”的充实和完善。 2.房地产产品规划的策略。 （1）产品规划应和目标顾客群定位（目标市场）相吻合 （2）产品规划还应顺应和引导消费时尚 （3）产品规划应兼顾实际销售的需要注意恰当的应对 二.住宅小区的总体规划设计 1.小区的设计必须树立以人为本的规划设计思想 （1）物理层次的人文关怀 体现在住宅小区的日照,遮阳,通风,步行系统的设置等 （2）心理层次的人文关怀 为业主营造安全感,归属感,领域感等 （3）社会层次的人文关怀 在小区中设置公共活动区,居民休闲娱乐区,体育设施和健身设施等 （4）对人群细分的人文关怀 细分出弱势群体,从而体现出对弱势群体的关怀,如在电梯中设置残疾人专用的把手,在步行系统中设置盲道等 2.小区设计应富有个性、特色突出 富有个性,特色突出的小区对于开发商来讲,能够促进销售,树立产品形象,与其他开发商的房地产产品相区别.对于消费者来讲,容易形成对产品的认同 呼和浩特金宇文苑—文化社区 北京东山墅别墅风水规划设计 3.交通道路应合理分流，减少对居住区的影响 居住区道路系统设计应分级明显,停车位要数量合适,按适当超前原则确定 4.景观设计要保证消费者物质和精神的共同满足 优秀的住宅小区应该是居住环境好,生态环境优,景观环境美的住宅 景观规划设计 从疗养院到度假村的规划设计 老年建筑设计要注重材料选择? 清华大学建筑学院“老年人建筑设计研究课题组”，研究认为： 有老年成员的家庭住宅装修提出以下注意事项。 材料选择：避免采用反光性强的材料；地面材料应注意防滑， 采用木质或塑胶材料为佳；局部地毯边缘翘起会造成对老年人 行走或轮椅活动的干扰。避免使用有强烈凹凸花纹 的地面材料，因为这种材料往往会令老年人产生视觉上的错觉。墙面不要选择过于粗糙或坚硬的材料，阳角部位最好处理成圆角或用弹性材料做护角，能更好地避免老年人身体的磕碰。如果需要使用轮椅，距地20到30厘米高度范围内应作墙面及转角的防撞处理。室内色彩：老年人房间宜用温暖的色彩，整体颜色不宜太暗，因老年人视觉退化，室内光亮度应比其他年龄段的使用者高一些。老年人患白内障的较多，白内障患者往往对黄和蓝绿色系色彩不敏感，容易把青色与黑色、黄色与白色混淆。在室内色彩处理时应加以注意。 照明要求：老年人对于照明度的要求比年轻人要高2-3倍，因此，室内不仅应设置一般照明，还应注意设置局部 照明。较易忽略的地方，有厨房操作台和水池上方、卫 生间化妆镜和盥洗池上方等。为了保证老年人起夜时的 安全，卧室可设低照度长明灯，夜灯位置应避免光线直射躺下后的老人眼部。同时，室内墙转弯、高差变化、易于滑倒等处应保证一定的光照。卫生间特点：老年人洗浴宜采用在浴缸外淋浴的方式，避免在浴缸中滑倒而出现危险。考虑到老年人不能站立太长时间，浴室内应设供老年人淋浴用的淋浴凳。　　细部设计：室内应避免出现门槛和高差变化。必须做高差的地方，高度不宜超过2厘米，并宜用小斜面加以过渡.室内家具宜沿房间墙面周边放置，避免突出的家具挡道。如使用轮椅，应注意在床前留出足够的供轮椅旋转和护理人员操作的空间。门最好采用推拉式，装修时下部轨道应嵌入地面以避免高差。五金装备门窗、家具把手及水龙头开关等五金部件均宜选用受力方便的“棒状式”把手.走廊和卫生间应设扶手，以木质为佳，直径4厘米，高度约90厘米。 三.建筑风格的设计 1.建筑风格的重要性 2.建筑风格的类型 (1)欧式风格 (2)地中海风格