房地产经济学(第二版)687911947研讨.pptVIP

第九章 房地产税收制度 重点问题 我国房地产税收的现状和未来发展趋势 海外房地产税收 房地产保有税与房地产流转税 第一节 税收基本知识 一、税收的基本原理 （一）税收的概念 税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在的经济基础。 （二）税收的特性 税收具备三性：强制性、无偿性、固定性 二、税收术语 （一）纳税人：又称为纳税主体，它是税法规定的负有纳税义务的单位和个人。 （二）负税人：指最终负担税款的单位和个人。 （三）课税对象：指税法规定的征税的目的物，是征税的依据。 （四）课税标准：指国家征税时的实际依据。 （五）税率：是应纳税额和征税对象之间的比例，是征税的依据。 三、税收的效应和原则 （一）税收的效应 税收的转嫁效应 税收转嫁是指在商品交换的过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。转嫁有两种基本方式：顺转和逆转。 税收的经济效应 指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应和替代效应。 （二）税收的原则 亚当·斯密原则 平等原则 便利原则 确切原则 最小征税费用原则 我国的税收原则 兼顾国家需要和纳税人能力的原则 调节市场、促进经济发展的原则 公平税负、合理负担的原则 统一领导、分级管理和照章纳税原则 税制简化原则 四、我国目前的税收体系 （一）我国目前税收体系的特点 第二节 我国的房地产税收 一、我国房地产税收的历史沿革 房地产税收是指以房地产（包括土地和房屋）为课税对象的诸多税种的总称。 （一）民国及以前的土地税制 （二）新中国成立以来我国的房地产税制 二、目前我国房地产税收现状 目前我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中涉及的税收有以下九种。 （一）城镇土地使用税 该税是国家为促进城镇土地的合理使用，按照土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。 应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准 城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下： 　　大城市l.5～30元; 　　中等城市1.2～24元; 　　小城市0.9～18元; 　　县城、建制镇、工矿区0.6～12元 （二）耕地占用税 该税是为保护稀缺的耕地资源，通过提高占用耕地成本的方式而达到减少耕地占用的目的，向耕地占用人征收的一种税。 应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准 人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元; 　　人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元; 　　人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元; 　　人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。 （三）土地增值税 土地增值税的计税依据是以纳税人在转让房地产后得到的收入增值额为基础的。 应交税额=∑（各部分增值额×相应税率） （四）城市维护建设税 开征此税的目的在于扩大和稳定城市维护建设资金的来源，加强城市的维护建设。该税采取地区 差别比例税率。 应纳税额=（增值税+消费税+营业税）*适用税率 　　税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和镇5%，乡村1%。大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。 （五）房产税 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向拥有房产的单位和个人征收的一种财产税。 房产税应纳税额=计税依据×适用税率 2011年1月重庆市 、上海市试点开征。 （六）契税 契税是房屋所有权或者土地使用权发生转移时，向产权承受者征收的一种税。 应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。 （七）营业税 营业税是对我国境内从事交通运输、建筑、服务业等第三产业的单位、企业、组织和个人，就其经营业务征收的一种税。 建筑工程业税率3%；转让土地使用权税率3%； 销售不动产税率5% （八）企业所得税 中国的企业所得税是对中国境内所有企业的经营收入征收的一种税。一般企业所得税的税率为25% 应税额=应纳税所得额×税率 应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额 （九）城市房地产税 （废止） 是对属于中外合资经