房地产金融实务_02房地产银行信用与管理研讨.pptVIP

第二章 房地产银行信用与管理 学习目标 1．了解房地产银行信用业务基础知识。 2．理解信用及房地产银行信用的基本概念。 3．掌握房地产银行贷款利率的计算方法及房地产银行信用风险管理的基本思路。 第一节 房地产银行信用基本知识 一、信用的定义 经济学中的“信用”指的是，以偿还为条件的借贷行为。这种借贷行为可以是实物形式，也可以是货币形式，而在现代市场经济条件下，主要表现为货币形式。货币形式的借贷行为，往往伴随着利息的支付，利息是货币资金所有者出让资金使用权的报酬。 二、房地产银行信用的定义 房地产银行信用是指银行等金融机构为房地产开发、经营、流通与消费而提供的信用。它有以下特点： （1）以银行等金融机构为媒介。 （2）信用的载体是处于货币形态的资金，或者说，借贷的对象是货币。 （3）以房地产经营活动为服务对象。 （4）房地产银行信用可信度高。 在我国，从事房地产银行信用业务的金融机构包括商业银行、住房储蓄银行、信用合作社等。 三、利息与利率 利率是指一定时期内利息额与贷出资本额（本金）的比率。 1．年利率、月利率和日利率 年利率=月利率?12=日利率?360 一年按360天计算，一月按30天计算。利息计算的一般公式如下： 利息=本金?期限?利率 在上述公式中，期限与利率必须相对应，即期限以年为单位，则利率必须为年利率，以此类推。 2．固定利率与浮动利率 根据利率在借贷期内是否调整，可分为固定利率与浮动利率。固定利率是指在借贷期内不做调整的利率。实行固定利率虽然有计算成本与收益比较方便的优点，但在通货膨胀情况下，容易给债权人带来损失，因此，越来越多的借贷中采用浮动利率。 浮动利率是一种在借贷期内随市场利率的变化而定期调整的利率。利率根据借贷双方的协定而进行调整，一般调整期为半年。浮动利率尽管可以为债权人减少因通货膨胀而带来的损失，但也因手续繁琐、计算依据多而增加额外费用。我国目前对于短期贷款使用固定利率，长期贷款尤其是期限很长的房地产贷款往往实行浮动利率。 3．长期利率和短期利率 根据信用行为期限长短，可将利率划分为长期利率和短期利率。借贷时间在1年以内的利率称为短期利率；借贷时间在1年以上的利率称为长期利率。利率高低与期限长短和风险大小有直接关系，一般地，期限越长，投资风险越大，其利率越高；期限越短，投资风险越小，其利率越低。 4．实际利率和名义利率 实际利率是指物价不变、从而货币购买力不变条件下的利率。但物价不变这种情况在现代市场经济条件下几乎是不可能的，物价上涨则似乎成为一种普遍的趋势。因此，所谓的实际利率必须要在现实利率基础上剔除掉物价变动的影响。 名义利率是指未剔除物价变动影响的实际交易使用的利率。在通货膨胀条件下，市场上出现的各种利率都是名义利率。名义利率与实际利率之差就是通货膨胀率。对投资者而言，其投资回报主要取决于实际利率的大小。 5．市场利率、官定利率和公定利率 市场利率是随市场规律或资金供求而自由变动的利率。由政府金融管理部门或中央银行确定的利率叫官定利率或法定利率，这是一国货币政策调控的重要工具。由非政府部门的民间金融组织，如银行公会等所确定的利率是行业公定利率，这种利率对其会员银行具有约束性。官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市场力量对利率形成的干预。 6．一般利率和优惠利率 根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促进住房消费。 四、货币的时间价值 1．单利终值和现值的计算 （1）单利终值的计算 单利终值是指一定时期以后的本金与利息之和。其计算公式为： Vn=V0?(1?i?n) （2.3） 其中Vn代表终值，即第n年末的价值；V0代表现值，即第1年初的价值；i为利率，n为计息期数，如按年计息，则为年份数，以此类推。 （2）单利现值的计算 根据公式（2.3）可以推导出单利现值公式，即： V0= Vn ?(1?i?n) （2.4） 2．复利终值和现值的计算 （1）复利终值的计算 Vn=V0?(1?i)n