20101018中北崂——规划及山体别墅部分精要.pptxVIP

Copyright2011,SunshineCompany世联地产规划方案探讨项目基础指标：项目基础技术指标总占地面积（㎡）316372建设占地（㎡）243724总建筑面积（㎡）236638其中　绿化用地109亩建设用地其中A地块（一类居住）13.8万D地块（二类居住）5.49万容积率≤1.0已有规划方案技术指标从市场销售表现来看，稀缺的洋房产品回款及溢价能力偏高，别墅产品中联排及叠拼产品销售较好、回款能力最强从市场中高端项目2012年上半年的月均回款表现来看：两类产品回款能力最强一类是以龙湖滟澜海岸高层、青特花溪地洋房为代表的性价比产品,具有可比优势的低单价促成产品走量一类是以海信天悦洋房为代表的高端豪宅产品，稀缺的高单价高总价产品，凭借溢价能力实现高回款别墅产品中，联排、叠拼的销售速度及回款能力居前列;2012典型项目市场表现从市场的存量竞争来看，城阳及即墨成为目前别墅的最大供应区，存量产品以联排及独栋为主从别墅市场的整体存量竞争来看：从区域分布来看，即墨高居存量之首，且大部分集中在温泉板块，城阳紧随其后，两个区域别墅存量占全市的一半以上，崂山区域别墅稀缺从产品形式来看，联排别墅是库存的主力类型，占到一半以上，其次为独栋别墅，独栋别墅在即墨的存量较高现有规划方案总建面2208251平米户数431户容积率0.81联排379套双拼40套独栋12套从现有规划方案来看：规划形式：平铺直叙，缺乏组团及动态，不利于后期分期、销售等动作产品配比：联排产品占到88%，有大量六联排产品，单一的产品形式对抗整个以联排存量竞争为主的市场，压力较大产品表现及资源分配：缺乏组团分配，资源与产品的匹配单调、密度偏高山体利用：山体别墅优势未充分体现方案调整探讨：洋房独栋（双拼）联排创新高容积别墅快销回现产品稀释别墅容积率保证现金流市场上的稀缺产品标杆产品产品定调溢价产品市场上的标志物业主力产品主力产品市场上的主流产品快销回现产品产品亮点加分产品市场上的稀缺产品1.0以下容积率的优势、可为的产品组合探讨：Copyright2011,SunshineCompany世联地产关于山体别墅的探讨7山地住宅区：指坡度在10%以上，需要梯级和坡道处理道路高差关系的住宅区。因其自然地形的复杂性、规划建筑设计和空间、环境的特殊要求与特色，山地住宅成为住宅建筑的一种重要类别。山地住宅小区涵盖了从高层、小高层公寓或集合住宅、多层集合住宅、洋房和别墅等各种住宅产品。山地别墅作为山地住宅中主要面向中高端客群的产品，一般利用地形高差，有组织的进行规划，使每一栋别墅可获得良好视线及通风采光，更加符合“生态宜居”理念。概念解读8山地别墅接地技术主要研究建筑的底部如何与地形基地进行衔接的技术，目前国内山地别墅的主流接地形式为退台接地式。￭退台接地式：即将基地处理成阶台状，建筑各组成部分根据基地形状呈叠落形式布置在其上的处理手法。重庆学府大道69号别墅是掉层式和退台式相结合很好的例子。设计者把掉层上面直接做成露台，可以种花，种树，形成具有良好生活的情趣的环境，在最底层的退台前面有一个很大的私家花园，退台的后面是一个较私密性的空间。这种布局方式使得建筑形态非常丰富。概念解读9山地项目的总体布局主要有两种形式，目前国内山地别墅类产品多以以分散式布局为主。￭分散式布局分散式布局能够与整个地形和场地的环境相互交融。运用这种布局形式可以更好的呼应整个山形，感觉比较自然。￭集中式布局集中式布局把住宅集中在一起，做成高密度的低层建筑方式，这种方式占地会小一些，但是也会产生对山体的遮挡，或者产生建筑形态的拥挤感和单调感。概念解读10山地别墅设计4大要点要点一：交通组织流线简洁由于山地住宅用地形态复杂，一般占地面积较大，自成体系，小区内的交通以车行为主，步行为附，所以最大限度地提高小区内道路的使用效率是构成小区优雅环境的前提条件。■布置原则：方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干扰。■道路流线：结合地形，地势和等高线的变化，因势利导，做到流线简洁，减少道路坡度变化和施工土方量，还要结合市政管道的敷设进行设计。杭州绿城桃花源11要点二：竖向设计合理高差山地住宅小区的竖向设计应充分利用自然地形，选择合理的设计标高，尽量减小土方工程量，利用建筑基础、地下车库、路槽及管沟挖方余土，移挖作填，使填挖方基本平衡，避免出现余土外运现象。■排水暗管均设于路下，然后直接排入市政雨水管网。■管道的敷设方式根据具体情况大致可分为3种：架空、直埋和地沟。■室外给水管道、污水管道、电气线路、通讯光缆等均宜采用地下敷设方式。12要点三:空间布局因地制宜■要满足住宅日照，通风，密度，朝向，间距等方面的要求，以利于获得充足的日照和良好的通风或防风条件，并能有效地防止噪声污染。■规划要“因地制宜”、最大限度地保留原生态系统