使用权房转让和产权房转让区别.docVIP

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使用权房转让和产权房转让区别.doc

使用权房转让有别产权房重要的房屋类别   拥有永久使用权,但这并不能成为妨碍其转让的主要因素。   记者从京、沪两地的房产中介公司了解到,使用权房的转让会时常发生。虽然使用权房存在着不少缺陷,如面积较小,建成时间太长,厨卫公用等。但这种物业一般位于市中心区域,如在上海主要分布在徐汇、卢湾、静安、黄浦等中心区域,周边成熟的生活配套设施,尤其是具有优质的教育资源,使得这种物业成为二手房市场上的“香饽饽”。   使用权房是一种特殊的物业类型,不同于产权商品房,业主拥有的不是产权,而是使用权。法律专家表示,居民对使用权也拥有处分权。上海联业律师事务所主任律师王展表示,按现行政策,使用权房同样可以上市,与产权房有着同等的转让机会。   如京沪两地就曾分别对使用权房的转让行为出台过相关规定。在2002底北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》,其中规定使用权可转让。上海在此方面也做出过相应规定,即未列入可出售范围内的公房,可以进行承租权(即使用权)的转让和交换。   专家介绍说,使用权房其实是此前由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。其产权归属分为两种:单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。由此看来,购买这种物业其实是获得物业的使用权利。不过,买家不用担心产权单位随意变更租赁期限,可长期居住下去。从这方面来看,购买使用权房,完全可以解决住房问题。   转让方式有区别   与产权商品房相比,使用权房的转让存在着诸多不同,因此专家提醒说,千万不能以产权商品房的转让方式对待使用权房。   据上海德佑地产法务经理瞿惠虹介绍,这类房产的转让流程是:签署“白皮合同”、敲定征询函、“房东”迁户口、办理登记手续、客户确定进驻户口、资金监管,获转让通知书、物业进户等。下面我们就所有环节的不同之处一一进行介绍,以便让买家对此有个深入的了解。   转让资格:提前确认   首先要做的是转让资格的确认,如果缺少这个步骤,后续所有的转让手续都无法进行下去。   瞿惠虹介绍,使用权房的产权属国家所有,所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核,符合条件的才能批准转让。因此,对于买家而言,一定要确认卖家是否已经完成了审核报批手续,只有对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后,才能进行实质性的操作。   如何才算是完成了该项手续呢?就上海而言,一定要让能转让使用权房屋的物业公司在 《上海市公有住房转让物业征询函》上敲章,也就是说,只有在取得这份征询函之后,原租赁方才具备转让使用权的资格。   【区别一】如果产权属于个人,则为私人财产,出售转让没有这样的限制,业主可以自行决定何时出售。但使用权房的产权为国家所有,因此承租人无法自行决定是否转让。   转让对象:为本地人   使用权房对买方的资格也有明确限定,只能是拥有当地户籍的居民。   由于使用权房是地方优惠性的住房类型,所以原先的“业主”肯定是拥有当地户籍的居民。记者查阅了北京、上海等地此类房产转让相关规定,发现其中有极为相似的地方,即要求买方必须具备当地户口。也就是说,只有拥有北京、上海户口,才能在北京或是上海购买使用权房。   这种规定与目前全国各地正在实施“限购令”有着明显的不同,“限购令”主要是针对投机性、投资性需求而出台的政策,而使用权房则主要是保障地方性居民的福利。   【区别二】:对于产权房而言,不管是本地人还是外地人,只要符合购房资格,都可以购买。但符合购房条件的外地人却无法购买使用权房。   合同签订:并非买卖合同   使用权房在转让过程中签订的并非房产买卖合同,而是转让合同。   瞿惠虹介绍说,使用权房屋转让过程中签订的不是平时我们见到的房地产买卖合同,而是使用权转让合同,如在上海,签订的就是《上海市公有住房转让合同》,简称“白皮合同”。   此外,王展提醒说,在签订转让合同时,除了要和房卡上的承租人签署协议之外,还应征得房屋同住人的同意,以免因侵犯同住人的居住使用权导致协议无效。此前,就曾出现过同住人不同意而导致交易无法持续下去的案例。   【区别三】出售产权房,须经过共有人的同意才能出售。使用权房则要经过同住人的同意,否则转让也会被视作无效。   付款方式:一次性付款   使用权转让的款项须一次性付清。   上海“我爱我家”权证部经理渠福琴介绍说,房款必须一次性付清。使用权房无法办理抵押手续,因此不能办理住房按揭或者住房公积金贷款。也正是如此,她提醒买家必须注意资金安全问题,在付款之前,需了解清楚所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让,或者存在违章搭建等情形,以免让自己陷入被动。   专家表示,使用权房转让的款项必须接受监管。渠福

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