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差别化住房信贷政策执行效应分析 　　摘要：本文运用VAR模型，对2010年以来差别化住房信贷政策在长沙、岳阳、常德的执行效应进行分析得出：第一，在住宅用地出让均价、个人住房贷款余额等其他影响房价变动的因素不变的情况下，差别化住房信贷政策短期内对房价有一定影响；第二，差别化首付政策的执行效应比差别化利率政策的执行效应更明显；第三，差别化首付政策与差别化利率政策在长沙、岳阳、常德三市执行效应均较为明显，但效应程度、时滞长短等存在一定的差异。 　　关键词：差别化住房信贷政策；差别化首付；差别化利率 　　一、引言 　　为限制投资、投机性购房需求，促进房价合理平稳增长，2010年，国家开始实施差别化住房信贷政策，其中，差别化首付款和差别化利率是差别化住房信贷政策最为核心的内容[1]。为了全面掌握2010年以来差别化住房信贷政策在湖南省的执行效应，为进一步改进和完善差别化住房信贷政策提供参考和依据，本文选取长沙、岳阳、常德三个典型城市，根据三市2010-2013年的月度时间序列数据，对差别化住房信贷政策的执行效应进行分析。 　　二、我国差别化住房信贷政策的主要内容 　　我国差别化住房信贷政策自2003年下半年提出以来，逐步经历了萌芽――明确――危机应对――政策回归并从严调控等四个阶段，目前的政策规定自2011年初开始实施。2011年，国务院办公厅在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）中提出“要强化差别化住房信贷政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，通过结构性调整遏制房价、挤出泡沫”。今年，国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）中明确“要继续严格实施差别化住房信贷政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策”。差别化住房信贷政策内容如表1所示： 　　首付款比例：对贷款购买首套商品住房的借款人家庭，执行30%（含）以上的首付款比例；对贷款购买第二套商品住房的借款人家庭，首付款比例不得低于60%（含）； 　　贷款利率：对贷款购买首套商品住房的借款人家庭，给予优惠利率支持，鼓励银行机构在贷款利率下限与基准利率之间合理定价；对贷款购买第二套商品住房的借款人家庭，贷款利率水平不得低于基准利率的1.1倍； 　　限贷：暂停对购买第三套及以上商品住房的借款人发放贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放个人住房贷款。 　　三、差别化住房信贷政策执行效应的实证分析 　　（一）政策执行概况 　　差别化首付、差别化利率和限贷是差别化住房信贷政策最为核心的内容。从差别化住房信贷政策执行情况监测数据以及调查走访情况来看，自2010年1月以来，长沙、岳阳、常德三市银行机构均较好地执行了差别化住房信贷政策，不断改善首套住房信贷服务，对符合条件的首套房贷加快审批进度，促进住房刚性需求有效释放，政策执行情况如表2所示。 　　一是政策执行情况总体较好。从调查反馈的情况看，长沙、岳阳、常德三市银行机构均较好地执行了差别化住房信贷政策：对贷款购买首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，贷款利率根据基准利率变动情况适时调整，大多执行基准利率。 　　二是住房贷款主要支持首套购房消费。长沙、岳阳、常德三市银行机构个人住房贷款中，首套住房贷款占比均在90%以上，岳阳、常德占比更高，在93%以上，比长沙占比平均高出3-5个百分点，三市住房贷款都主要支持了首套购房消费。 　　（二）实证过程 　　1. 模型选取 　　差别化住房信贷政策的执行效应主要体现在信贷政策执行对房价的影响上，为了全面分析差别化住房信贷政策对房价的影响程度、影响时滞以及政策在不同地区执行的差异，首先要对房价的主要影响因素进行分析，然后对相关变量进行平稳性检验，最后构建向量自回归模型（VAR），进行协整检验[2][3]。综合数据的科学性、可得性以及2010年以后本轮房地产宏观调控政策密集出台等因素考虑，最终选取长沙、岳阳、常德三市（全国70个大中城市）2010 -2013年的数据样本进行实证分析。 　　2. 指标解释 　　（1）被解释变量 　　住房均价指数P。根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数同比和环比数据，以2010年1月为基期，将当月长沙、岳阳、常德三市住房均价指数基期值设定为100，建立定基比序列（如表3）。 　　（2）解释变量 　　1）二套房贷款首付款比例loan。衡量差别化首付的指标主要有首套房贷款首付款比例、二套房贷款首付款比例等。实证结果显示，差别化首付政策中的首套房贷款首付款比例对房价影响不显著、二套房贷款首付款比例对房价影响显著。 　　2）二套房贷款利率上浮比例Δr。衡量差别化利率的指标主要有首套房贷款利率、二套房贷款利