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房地产企业的企业所得税处理（47）十七、票据问题 案例： 某房地产开发公司项目完工进行所得税汇算，主管税务机关稽查时发现成本中有650万的建筑发票有问题，主要是进行发票真伪验证时发现对方公司开票之后非法注销了，主管税务机关不允许扣除成本。 关注（1）、假发票问题 （2）、失控发票问题 房地产企业的企业所得税处理（48）十七、票据问题 江苏南京某房地产开发公司采用甲供材方式进行开发项目，由开发商直接从生产企业购进了各类材料共价30000万元，其中5000万元为增值税专用发票，09年度进行完工清算，09年6月主管国税机关进行稽查，发现5000万元专票为失控发票，不允许其在税前列支成本。 房地产企业的企业所得税处理（49）十八、完工汇算 第三十四条? 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 房地产企业的企业所得税处理（50）十九、合作开发 第三十六条? 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： (一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 房地产企业的涉税处理案例分析 案例：甲公司成立于2002年8月，属于长江实业公司的全资子公司，注册资本金5000万，2002年12月，以4500万的价格购入一块土地，至2006年7月间，公司没有开展其它任何业务，2006年8月将公司全部股权转让给乙公司，作价15000万。 税务待遇分析：1、企业所得税方面 2、营业税方面 3、土地增值税 联系方式 手机 电话EMAIL：hnxinwei666@163.com QQ: 625266274 地址：海口市南宝路明都大厦十楼1012室 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知 国税发[2004]69号 ??2004-06-06 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： ????关于有关单位代收的住房专项维修基金是否计征营业税的问题，现明确如下： ????住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 ????国家税务总局二○○四年六月七日 * ????三、关于营业额的问题 （三）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 * * A应纳营业税=4900*3% 因是分包，总包方可减去安装费。 如果B没有安装资质，那B就是销售材料，则A要按5000万做为计税基数交营业税。 * 《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 　　因此，贵公司应该于何时缴纳土地使用税，应该看合同中签订的具体的土地交付时间。从合同中约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。 * * 房地产企业的企业所得税处理（15）六、预缴的问题 第九条? 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 房地产企业的企业所得税处理（16）六、预缴的问题 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 第十二条? 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、已销土地增值税准予当期按规定扣除。 房地产企业的企业所得税处理（17）六、预缴的问题 目前部分税务机关做法：预收款*计税毛利率*所得税税率，期间费用就不给扣了，到年底汇算清缴时再给扣，然后多交的退给你。 是否正确？ 房地产企业的企业所得税处理（18）六、预缴的问题 国税发【