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浅谈基于前景理论的商业地产投资决策 　　摘 要：商业地产是资金密集、技术密集的产业，一般土地成本较高，投资规模较大，针对商业地产投资决策仅考虑决策的不理性而并未区分决策者的风险态度这一特点，本文提出了基于前景理论的价值函数和主观概率的权重函数分析，同时，结合“义联集团”决策投资“义大世界”的实例，为投资者的决策行为提供借鉴。 　　关键词：前景理论；投资决策；价值函数 　　一、引言 　　过去采用单一技术手段建立的计算机辅助商业地产投资决策系统大都失败了，现有的投资决策模型是在考虑竞争者能力、项目条件和外部环境等客观风险因素的前提下，运用线性规划、概率论与数理统计、模糊评价等许多方法来量化分析以及决策。这些方法的决策基础是期望效用理论，并且假设前提是投资人完全理性，即每个投资人都会选择期望效用最高的决策方案。然而由于投资人会面临较多复杂的外部风险因素导致认识局限，经常会不理性投资。如面对收益时风险规避，面对损失时风险偏爱等。由卡尼曼（Kahneman）和特沃斯基（Tversky）提出的展望理论是解决这个问题的最佳选择。 　　二、展望理论 　　展望理论是行为经济学的重大研究成果之一。此理论是描述性范式的一个决策模型，它假设风险决策过程分为编辑和评价两个过程。在编辑阶段，个体凭借框架（frame）、参照点（reference point）等采集和处理信息，在评价阶段依赖价值函数（value function）和主观概率的权重函数（weighting function）对信息予以判断。 　　1.价值函数。价值函数是经验型的，它有三个特征，一是大多数人在面临获得时是风险规避的；二是大多数人在面临损失时是风险偏爱的；三是人们对损失比对获得更敏感。因此，人们在面临获得时小心翼翼，不愿冒风险；而在面对失去时很不甘心，容易冒险。人们对损失和获得的敏感程度是不同的，损失时的痛苦感要远远超过获得时的快乐感。如图1所示： 　　 　　图1 价值函数 　　价值函数公式，有： 　　 　　其中，为风险态度系数，越大表示决策者越倾向于冒险，当等于1时为风险中立；θ为损失规避系数，代表风险厌恶程度，若θ1，则决策者对损失更加敏感。由卡尼曼和特沃斯基的研究，。 　　2.权重函数。根据卡尼曼和特沃斯基于1992年提出的概率权重函数形式，概率权重公式为： 　　其中小于1，即小概率时权重大于概率，中、大概率时权重小于概率。依据卡尼曼和特沃斯基的试验测定，取，取此参数设置时概率权重函数曲线呈倒S形，如图2所示： 　　图2 概率权重函数曲线 　　由此可知，展望理论将决策者决策时的不理性行为引入到决策过程中，而且将此种不理性行为转化为价值函数和概率权重函数，同时通过调整函数参数来拟合不同决策者的特点。从实际意义上来说，备选方案的前景值是由价值函数和决策权重函数加权构成，人们的风险态度由二者的曲率共同决定，呈现以下的情况：在小概率的收益和大概率的损失时风险追求，在小概率的损失和大概率的收益时表现为风险厌恶。 　　三、前景理论在商业地产投资决策中的应用 　　商业地产投资是一项占用大量资金、投资后难逆转的经济活动。因此，必须在财务分析、市场分析的基础上，做好投资的可行性研究。在商业地产投资活动中，投资者会认为通过充分的数据研究后所做的决策是理性的。然而前景理论不同，它的总体观点是：人在风险决策时并不总是理性的，而是系统性地受到偏好和主观价值判断的影响。人们决策时往往更加重视财富的变化量而不是最终量，即从输赢的角度考虑，关心收益和损失的多少。 　　1.“义联集团”及“义大世界”简介。义联集团是台湾一个企业集团，由林义守创办。旗下有烨联钢铁、联众不锈钢厂、义守大学、义大医院、义大世界、义大职业棒球事业股份有限公司等。义大世界是台湾唯一结合了娱乐、休闲、教育和医疗的综合开发特区。全台首创“品牌直营”Outlet Mall为概念的义大世界购物广场。购物广场另设有“国宾影城”、“冰刀式冰宫”与摩天轮等休闲设施。台湾第三大购物中心，在奥特莱斯购物中心业态排名中独占鳌头。 　　2.前景理论对“义联集团”投资“义大世界”的完美诠释。在考虑前景理论对商业地产投资决策过程时，首先要恰当的选择参考点，只有综合分析获得理想的参考点才能进行前景值的计算与评价。在做多方案选择时，参考点要保持不变。就商业地产投资方向的选择问题，参考点应以其他投资者曾经的投资经验为依据，同时参照已有经验，通过盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等工具分析获得具体指标。在前景理论框架下，商业地产投资决策模型如图3所示： 　　 　　图3 商业地产投资决策模型 　　本模型中，投资决策者首先基于投资成本进行预算，对投资地点进行评估，为投资决策方案选择确定一个期望中的参考点，以此作为将要进