房地产企业填报纳税申报表示例.docVIP

房地产企业纳税申报表填报技巧 ??? 房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器——企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击，导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。 ??? 一、填报总体思路 ??? 地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简。该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。未完工年度调整，完工年度转回。”现将具体实操详述如下： ??? 二、填报详述 ??? （一）未完工年度 ??? 1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金） ??? 根据《国家税务总局关于发布中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表等报表的公告》（国家税务总局公告2011年第64号）的规定，从今年第1季度开始，纳税人的季度申报将辞旧迎新。与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）等文件的规定细化为申报表的行次，整体显得更紧扣政策，科学合理。但美中不足之处，新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。 ??? 2、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数） ??? 地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整；预缴营业税及附加和预缴土增税调整；业务招待费和广宣费的扣除。因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。现分述如下： ??? 第一步：预计毛利额的调整 ??? 地产企业在未完工年度收到的预售款，会计处理为： ??? 借： 银行存款 ???????? 贷：预收账款 ??? 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。该预计毛利额填报于纳税申报表附表三第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列进行纳税调增。 ??? 第二步：预缴税金的调整 ??? 地产企业在未完工年度预缴的营业税金及附加和预缴的土地增值税，会计处理为： ??? 借：应交税金——应交营业税及附加、土地增值税（预交） ??????? 贷：银行存款 ??? 也有个别企业会计处理为： ??? 借：长期待摊费用等 ??????? 贷：应交税金——应交营业税及附加、土地增值税（预交） ??? 借：应交税金——应交营业税及附加、土地增值税（预交） ??????? 贷：银行存款 ??? 上述预交税金未进入会计损益科目核算，但企业所得税前允许扣除，因此，该预交税金应做纳税调减处理。在具体申报表填报上，有以下几种处理方式，在地方税务局未做明确的省份，纳税人可以自行选择一种适合的方式。 ??? （1）北京模式 ??? 调减在附表三第19行进行，即填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 ??? （2）天津模式 ??? 调减在附表三第52行进行，即将“房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加”，填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》附表三《纳税调整项目明细表》第52行第3列“调增金额”。 ??? （3）大连模式 ??? 调减在主表第3行“营业税金及附加”中进行，即直接将预交的税金（营业税金及附加、土地增值税）填入该行。 ??? 第三步：三项费用扣除基数调整 ??? 新31号文较之老31号文最重要的理念变化为，新31号文摒弃了预售收入的概念，规定凡是通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此在未完工年度，由于地产企业已经确认收入，其发生的三项费用允许税前扣除。但由于现有的纳税申报表不支持，需要地产企业做变通处理。现有几种变通模式： ??? （1）北京模式 ??? 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 ??? （2）沈阳模式 ??? 对符合条件的预售收入暂填入年报附表一（1）第十六行“其他视同销售收入”行，实现计提业务招待费、广告费；同时对应的成本暂填入年报附表二（1）第十五行“其他视同销售成本”行。 ??? （