房地产融资难题破解及涉税问题解决措施(2012年11月最新专家课件).ppt

三、合作开发 　 1、什么是“合作开发”？ 　　房地产开发企业如果具有土地或其它资源，但资金实力不够，可以通过合作开发的形式，引进有资金实力的合作伙伴共同对开发项目进行开发，双方共享开发的收益，共担风险。 2、合作开发的形式有哪些？ （1）股权形式 （2）债权形式 　 3、如何规避合作风险？ 但进行合作开发之前，应对合作方、合作项目的情况有充分的了解，并根据具体情形确定合作开发模式，以达到规避各种风险（法律风险、涉税风险）的目的。 建议在合作之初，及时聘请律师、税务师作为项目顾问，由律师进行尽职调查、方案分析等专业服务，由税务师设计涉税方案，对切实保护自己的合法权益很有帮助。 4、股权合作的税务问题？ （1）营业税 （2）土地增值税 （3）企业所得税 四、房地产信托 　 　　房地产信托，是指委托人出于对受托人的信任，将财产委托给受托人，由受托人以自己的名义，为委托人的利益，将财产投资于房地产。 　　自121号文件出台后，房地产信托出现了所谓的井喷现象，看好该种融资形式的开发企业很多。但实际上该种融资形式可能对开发企业是好形式，但对投资者还是有不小的风险，就算是第三人为信托提供充分担保，起码也存在回报过低的风险。 　　当前出现房地产信托热，主要是因为银行信贷收紧而开发企业又缺乏其他融资渠道情况下的无奈之举，其实国内当前的房地产信托只是一种过渡性安排，无论如何不会成为融资的主要途径。 　五、典当 　　典当，指房地产开发企业将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 　　一般来说，典当行提供的当金数额较小，典当期限较短，利息加上综合费相对银行的贷款利息显得较高，而典物的估价一般都严重偏低，如有别的融资途径，开发企业不会通过此种途径融资。 　　 六、施工企业垫资 　　由于中国巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用，垫资实际上起到了为开发企业融资的作用。 　　承建企业垫资在一定程度上减轻了开发企业的资金压力，但加重了承建企业的资金负担，直接导致的后果就是承建企业可能拖欠材料厂商的材料款、设备款，甚至是建筑工人的工资，产生严重的社会问题。 　 　七、按揭贷款 　　从法律关系来说，商业银行对个人的商业住房贷款是银行对个人的融资，但从效果上来看，其实际上也是对开发企业的间接融资。按揭贷款，尤其是在商品房预售阶段的按揭贷款，对开发企业项目的完工有着非常重要的作用，特别是对自有资金不足的开发企业。 自从121号文件出台以来，由于银行对个人按揭贷款的要求条件提高(诸如住宅需封顶、商业写字楼需竣工等)，导致按揭贷款数额减少(相对)，已经造成大面积的中小开发企业资金链条断裂，可见该融资手段对开发企业的重要性。 　　在开发企业普遍为个人贷款提供阶段性担保的情况下，在担保责任没有解除前也会干扰开发企业。 如贷款人未能及时偿还银行贷款，则开发企业会根据担保合同的规定承担一定的担保责任，对此，开发企业应予以重视! 　 按揭贷款注意事项 1、多家金融机构（四大、外资等）竞争？（政策差异） 2、住房公积金贷款与商业贷款？ 3、直客式贷款？ 4、保证金比例与退还时间？（公积金与商业贷款） 5、放款时间安排？ 6、是否提供阶段性担保？（或有负债） 7、公证费、保险费？ 　八、其他手段 　　现实中也存在一些其他的融资手段，比如： 1、未取得《预售许可证》情况下，向购房准业主收取vip会员费、诚意金等； 2、房地产开发企业和他人订立房屋买卖合同，约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋，开发企业除了返还房款外，尚支付给他人一定的固定回报； 　 3、采取职工集资的方式筹措资金等 　　 促销方式之“诚意金”的博与弈.docx 总结： 房地产行业所需要资金数额巨大，采取单一的融资手段未必能达到最佳的效果，开发企业应该根据自己的特点选择最有利的融资方法组合。 在选择融资方式时，要权衡利弊，一定情况下的违规是可以理解的，但是一定不要犯法。 谢谢大家！ 学习动物精神 11、机智应变的猴子：工作的流程有时往往是一成不变的，新人的优势在于不了解既有的做法，而能创造出新的创意与点子。一味 地接受工作的交付， 只能学到工作方法 的皮毛，能思考应 变的人，才会学到 方法的精髓。 学习动物精神 12、善解人意的海豚：常常问自己：我是主管该怎么办才能有助于更好的处理事情的方法。在工作上善