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如何盘活商业地产项目-正略咨询 当我们谈到如何“盘活”一个商业地产项目的时候，意味着这个项目已经陷入经营不善的境地，在研究如何盘活之前，应首先分析该商业地产项目陷入困境的原因。 北京美罗城黯然退场，原因众说纷纭，定位失准说、区位选择说、运营管理说、管控结构说等等，不一而足。 导致商业地产项目失败的原因非常多，如果将商业地产项目失败的原因做一个归纳总结，主要有项目定位错误、项目运营管理模式不清、项目盈利模式不清、项目规划设计不合理等。总结下来，这里面有些是属于“硬伤”的，就如同人得了绝症，而有一些则是属于“软伤”，就如同人暂时休克。除此之外，还可分为外部原因和内部原因，外部原因指项目受外部环境影响较大的因素，如城市规划改变、交通不便、竞争对手进入等等；内部原因则是指由于项目自身因素而导致的失败，如定位错误、管理模式不清、项目规划设计错误、功能分区错误、销售与经营模式不匹配等等。对于盘活一个失败的商业地产项目来说，摸清该项目的失败原因是非常重要的，这样一是便于对症下药，有针对性的解决问题，提高项目盘活的成功率，二是会直接影响到盘活该商业地产项目的成本。一般来说，外部因素大多是“绝症”，如果盘活的话，需要付出较大的成本；内部因素则更多的体现为项目的“休克”，相对的盘活成本较低。 一、项目定位错误又包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配 一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境运营管理架构组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理同为新加坡美罗城控股旗下品牌，上海美罗城除了招商业态和之后的运营调整合理外，其持股比例为51：49，上海徐家汇商场股份有限公司因多出的2%的股权，规避了最终决策权上的“扯皮”。赢利模式对规划有其特殊的要求，结构、人流动线、物流动线、视线、立面每个细节都影响未来经营的活力