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企业家精神是私募投资管理机构之魂 在日前召开的“融资中国2014资本年会”上，上海中城联盟投资管理股份有限公司（以下简称“中城投资”）总裁路林指出，大资管时代与移动互联网大潮之下，房地产私募投资有四点必须遵循： 第一，基金管理人及私募投资机构管理人什么时候都不能忘记自己的GP身份。GP是出发点与核心，包括创业者精神和企业家精神，是投资管理机构独立性、专业性和有效性的体现。 第二，退出基于两个市场。投资机构不能忘记在进入产业市场的同时，也可以在产业市场退出，当然更重要的是通过金融市场退出。 第三，不能忘记有三层产品。直接投资的是底层产品――生产品，达成的协议是投资品，卖给投资人的是金融产品。 第四，投资机构不能只管生不管养。 作为国内成立时间最长的房地产领域私募投资管理机构总裁，路林同时强调：房地产投资绝不仅仅是一般意义上的房地产住宅项目的投资，而是横跨房地产业的投资品类。如私募产品投资，投资型物业，房地产信托，房地产资本计划与海外房地产投资尤其是海外证券领域的投资，包括香港红筹IPO与美国市场CIBS等。 房地产投资的道、势、术 1.房地产投资之道 作为投资企业，作为一般普通企业，市场经济当中的自由企业，我们首先要确立的是道当中的价值观，这个价值观对我们投资界尤其关键。 我跟国外的基金经理交流时，发现一个有趣的现象，在他们面前，我通常是最年轻的，但跟中国的基金经理交流时，我却常常是年纪最大的那一位，是怎么造成的？这是一个市场历练的结果。 一个好的基金经理不可能不经过以下历程：第一，从项目经理做起，从一个项目做到多个项目；第二，从产品经理做起，从一个业务板块做到N个业务板块，然后才有有可能做到组合经理。 真正的基金经理能够在市场中面对市场波动、市场周期，能够不断地产生正回报。投资回报从来不是一个赌的行为，从来不是一个押大注的行为，更多的是组合的价值观。当然我们在做投资当中，更加不要忘记我们的风险收益比，任何高回报都是风险换来的。 2.房地产投资之势 所谓大资管时代下的势，指的是开放、多元、竞争的格局。 我们面对的各种产业周期，每个行业的细分周期，以及可以清清楚楚看到的大周期，那就是中国共产党倡导的3个100年周期。 我们为什么这么关注十八届三中全会？因为它带来的是共同的价值观，就是商业政治周期，我们在商业政治周期当中可以看到新一轮的投资小周期。“投资收益 基础收益+周期收益+规模经营收益”，因此，任何投资回报都有一大块是周期性的回报。 我们作为一个投资商谋求什么样的投资收益？我想每个业内人士都会追求顺周期收益和跨周期收益，在顺周期当中获得正回报的同时，也能够获得跨周期回报。 3.房地产投资之术 在势和道面前我们有很多术的问题，作为一个私募股权投资领域的老兵，以及大资管时代、移动互联网时代、互联网金融时代的新兵，我们在术这方面更加关注什么呢？ 首先，关注人。 私募股权投资基金，最重要的来自于我们合格的基金管理人，来自于我们的合伙人，来自于关键人，以及他们身上的创业精神；我们关注的人还有投资于我们基金的LP，以满足他们的需求为导向我们才能实现价值。 其次，和其他行业一样，我们还关注钱。 我们的工作实质上做的是雪中送炭、锦上添花的事，为我们的项目、为融资人提供源源不断的A轮、B轮、C轮的融资。没有真正强大的核心资本，也就是私募投资管理机构的资本金实力不够强大，房地产企业也好，投资类企业也好，或者我们私募股权投资企业也好，同样会陷入困境，也不可能再帮项目做股权融资，债权融资。所以在私募股权投资机构当中，创投机构当中，股权资本提到最高的高度也不过分。 同时我们更注重现金流。在资本金比较短缺的时代，私募投资管理机构的组合投资要实现有长有短、有高有低、有大有小的投资，就是投资周期可以放的长一点，也可以放的短一点，最后的目的是达到现金流的平衡。 监管与税收亟需改革 我想通过这次论坛传达给政策领域很核心的要点： 第一，一个私募投资管理机构不仅仅简单是按照所谓的机构监管，更多的是按照业务监管、产品监管。我们希望主管部门的监管，一定不仅仅停留在机构上，应该扩大到业务上，应该扩大到产品上，只有最大合力地发挥私募投资管理机构的责任和权利，才有可能带动中国民间资本大大的跟进，才有可能完成中国经济增长方式的改进。 投资也是如此，我们在投资上面临着营改增，又来源于物成本的抵扣，而人力资本的抵扣又不在其列。营改增直接造成的就是投资机构当中股加债，债的部分，这个上升简单的看是1%、2%，但你要看另一个上升1%相对5%，就是20%的上升，对私募投资管理机构来说是很大的投资。 第二，很重要的一点，我们私募投资管理机构生存的制度基础就是有限合伙法，最基本的税收就是地缘税收，希望能够解决税收的不公平问题。（据“融资中国2014资本年会”录音整理，未经本人审阅。）