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地价管理分析与研究初探 　　摘 要：土地不仅是重要的资源，更是重要的资产，地价是土地市场的核心，正确分析地价管理的形势及存在问题，积极采取有效措施，对搞好地价管理尤为重要。 　　关键词：地价管理；形势；存在问题；改革方向；措施 　　中图分类号：C93 文献标识码： A 　　土地不仅是重要的资源，更是重要的资产。据测算，我国目前国有土地资产总量在25 万亿元左右，数倍于其他国有资产（约8 万亿元）1。如何管好、用好这样一笔巨额资产，是土地管理的一件大事。地价是土地市场的核心，只有充分发挥地价调控作用，才能促进土地资源的优化配置。 　　1.地价管理的形势及存在问题 　　1.1地价形成的市场机制有待规范 　　一是建设用地总量调控力度不够。多头供地现象的存在，一些地方大量土地控制在开发商手中，影响了政府调控土地市场的能力。二是土地有形市场建设差，市场公开的程度仍然不高。市场公开化程度的高低，是反映土地市场是否成熟的重要指标。只有在公开的市场环境中，地价才能起到市场“晴雨表”的作用2。目前，地价及交易信息公开的程度不够，一些城市的土地信息不公开、不全面、不完整，直接影响和制约土地市场健康有序的发展。 　　1.2地价体系建设仍需完善 　　经过多年的努力，我国已初步形成了以基准地价、标定地价、市场交易价等不同价格类型构成的地价体系，但与土地市场建设及土地有偿使用方式多元化的需求相比，仍不够完善、主要表现在以下3个方面： 　　一是地价的称谓、内涵不一，可比性差，所含内容不明确。众所周知，不同的土地权利应对应不同的土地价格，目前，除出让土地使用权外，其他各类土地权利的权能、价格如何确定等，缺乏相应的办法。 　　二是基准地价成果技术路线不完全统一，管理手段落后，更新不及时。主要原因有，个别评估机构技术人员素质低，调查数据不准确，测算方法及成果表达方式不符合技术规范。 　　三是标定地价评定工作没有普遍开展。按照《城市房地产管理法》的要求，基准地价、标定地价应定期制定并公布，但截至目前，标定地价的制定工作在大部分城市没有开展，致使政府在地价管理中缺少直接的地价标准。 　　1.3地价管理的配套制度急待进一步健全 　　一是地价管理体制体系不完善。调研发现，首先在建立和实施制度时，没有体现以地价管理为核心，制度之间衔接性、协同性和系统性差。其次是制度与当地地价管理的现状及发展趋势脱节，不能做到有步骤、有计划、系统地实现制度目标，影响土地市场的稳定健康发展。 　　二是具体实施地价管理制度的环境差，影响制度效率的发挥。一些地方政府受地方经济利益的影响，对制度的建设和执行采取规避和打折扣的方式，如对基准地价成果进行非正式的公布；一些地方土地管理部门的内部管理部门之间配合差，不能配合地价制度提供相应措施和服务。 　　三是落实地价管理制度的具体措施不到位，缺乏明确的目标、对象、程序以及行之有效的操作细则。一些法规细化程度不够，过于宏观，操作性差。比如土地的招标拍卖制度，对于制度实施的条件，操作程序界定不清楚，不能满足当地的实际情况，或照抄其他地方的做法，脱离当地的实际情况。 　　1.4地价调控市场作用不够显著 　　一是对地价在土地市场中的调控作用认识不足，对地价管理的认识往往只停留在收取土地出让金的层次上，对于转让市场的管理投入力量太少，监控力度不够，使土地转让市场基本处于半隐形状态。二是城乡结合部的地价管理严重失控。主要原因是集体土地进入市场，土地交易隐形化，地价监测难度大。三是存量土地入市调控差，直接影响土地供应与地价管理的调控。对一些城市的调研中发现，对存量土地的调控没有与地价管理有效地配合，对市场和债权债务关系等缺少研究，土地收购价格难以确定。 　　2.地价管理改革的方向和措施 　　地价作为反映一个地区和城市经济社会发展水平和土地供求状况的指标，是由市场决定的。土地市场发育和规范的程度，要以地价形成机制的状况来衡量。因此，下一步要深化地价管理改革，完善市场形成土地价格的机制，充分发挥地价的杠杆作用，促进土地资源的优化配置，实现节约集约用地的目标，为经济社会可持续发展提供土地资源保障。 　　2.1要严格控制建设用地供应总量 　　供求关系是市场运行的最基础的关系。严格控制建设用地供应总量是加强地价管理的基础条件，是培育和规范土地市场、促进土地节约集约利用的前提。2003年以来开展的土地市场秩序的治理整顿，已有效遏制了乱占滥用耕地、盲目扩大建设用地规模的势头，但反弹压力仍然较大。当前，在建设用地供应上仍要严格执行总体规划和年度计划，严格土地用途管制，发挥规划计划在控制建设用地规模、布局方面的作用。 　　2.2大力推进土地市场建设，完善地价形成机制 　　要根据现行法律法规修订《划拨用地目录》，严格限定划拨用地，