第三章 不动产估价原则.ppt

人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是不动产估价原则。 例1：合法原则在国有土地上房屋征收估价中的应用 关于被征收房屋性质和面积的确定 1.一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。 2.各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。如有的地方对临街住宅改为铺面房的，规定经过工商登记、依法纳税、在一年以上的，根据实际用途予以拆迁补偿。 3.征收人和被征收人对被征收房屋的性质和面积协商一致的，可以根据协商结果进行估价。 4.在对被征收的房屋的性质不能协商一致时，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 例2：合法原则在房地产抵押估价中的应用 1.评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价值的，该房地产抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。 2.评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 3.评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 4.法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。 例2：合法原则在房地产抵押估价中的应用 5.法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。如以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。 6.法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。如共有房地产只有其他共有人书面同意抵押的情况下，才能作为以抵押贷款为估价目的估价对象。 ③经济上可行和④价值最大化主要体现在最佳效益和最佳集约度。 A.当估价对象为存量收益性房地产时，要根据现有物质和环境条件，在当前每种使用方式下用有效毛收益扣除运营费用求其净现值。 B.当估价对象假定为新增项目时，是否能以最低的投入取得更高的销售价值进行分析。 C.当估价对象为不确定的商业用途时，从获取潜在收入出发，从餐饮、写字楼、零售购物、休闲娱乐、宾馆或综合几种用途去分析。 可按保持现状使用前提的房地产类型 新投入使用的房地产。由于是新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好。 虽已使用多年但在近期又装修的房地产。情况基本同上。 虽已使用多年，证明现状用途与使用方式为最有利使用的房地产。 1.当估价对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该估价前提应为（ ） A．保持现状 B．装修改造 C．重新利用 D．转换用途 2.最高最佳使用要经过下列几个方面筛选： A．法律上许可 B．政府批准 C．经济上可行 D．专家认同 1.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（ ） A．估价时点为现在，估价对象为未来状况 B．估价时点为过去，估价对象为未来 C．估价时点为未来，估价对象为未来 D．估价时点为现在，估价对象为现在 2.判断：建筑物被火灾烧毁后，在其价值的评估中，估价时点为现在，估价对象为历史（ ） 1.在同一个估价机构，在同一个城市，同一估价目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，这符合（ ）原则 A．合法 B．公平 C．替代 D．最高最佳使用 2.判断：替代原则要求在同一供求范围的房地产，其价格可以相互替代。（ ） 六、谨慎原则 评估房地产抵押价值时应当遵守的原则。 第三章 不动产估价原则 基本原则：独立、客观、公正原则 1 技术性原则：合法原则 2 技术性原则：最高最佳使用原则 3 技术性原则：估价时点原则 4 技术性原则：替代原则 5 特殊原则：谨慎原则 6 重点掌握内容： 掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容； 熟悉独立、客观、公正原则、替代原则、谨慎原则的含义和内容； 所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。 所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。 所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方