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房地产企业的开发成本控制管理探析 　　摘要：我国的房地产业经过多年发展已逐渐成为国民经济的支柱产业之一，对于拉动经济增长、改善城市面貌，提高人们的生活质量发挥着重要的作用。随着市场经济体制的改革，以及市场环境的日益激烈，房地产企业投资过程中面临的风险越来越复杂。房地产企业要提高经济效益，在激烈的竞争中立于不败之地，提高决策水平，加强成本控制管理就显得尤为重要。本文说明了房地产开发成本管理的内容，分析了房地产开发成本控制管理中存在的问题及原因，提出了解决问题的相应策略。 　　关键词：房地产企业 开发成本 控制管理 　　一、引言 　　近年来，国家相继出台了一系列房地产的调控政策，随着建筑施工材料与人员工资费用的相对增高，使房地产行业的竞争越来越激烈。房地产行业具有的资金密集，占用量多，开发的周期比较长的特点，使成本控制管理工作越来越复杂。房地产企业如果想获取利润更大化，就要有效控制开发成本，这就对房地产企业的成本控制管理工作提出了更新的、更高的标准和要求。 　　二、房地产开发成本管理的内容 　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产开发成本管理包括购置的土地、房屋的设计、施工、市场的销售、物业管理、融资（资本运营）等多个环节。从投入到首期产品计算利润。单个项目的开发周期需持续两年到三年的时间。如果要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用等。具体内容如下： 　　1.土地成本。土地成本是指开发房地产征用土地发生的各种费用，包括征用土地、安置费用以及原有建筑物拆迁的补偿费用，或将土地进行开发的一系列过程中发生的费用都是土地成本。土地成本是整个房地产成本的基础，土地成本的高与低，直接影响后续的开发成本。土地费用占开发成本的比例较高，它是房地产开发成本控制的主要内容。 　　2.前期开发工程费用。房地产前期开发工程费用包括开发前房屋的设计、规划以及地况的平整、勘察、测量等费用。由于各个城市地域与经济发展情况的不同，各地的施工方需要采购的项目也有所区别。一般情况下，一线城市的前期开发工程费用相对较高。 　　3.建筑安装工程费用。这部分费用是指土地房屋开发项目在房屋建造过程中所发生的相关设备及安装工程费用、建筑工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。 　　4.公共设施费用。包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用;公共配套设施费用指房地产企业在建设过程中为居住的居民提供配套服务的一些公用设施（如派出所、自行车棚等）和配套设施（如菜市场等）等所发生的相关费用。在房地产开发成本构成中，所占比例也是不小的。 　　5.筹资成本。即贷款利息，由于房地产行业的特点，大部分房地产开发商在经营过程中需要通过借贷筹集资金，这就必须给金融机构支付一定的利息。这部分费用的多少与开发商项目的大小、融资金额的多少有密切的关系，所占全部成本构成的比例相对来讲不是很稳定。 　　6.税收费用。这部分费用分为两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政事业性收费，政府和行政主管部门所收取的规费相对较少，相对比较规范;但部门直属事业单位和强制参与工程的垄断企业所收取的费用多、杂，不规范。这部分费用在开发成本中所占比例也是比较大的。 　　7.管理费用和其他费用。管理费用是指房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费用、办公经费、职工教育经费、养老保险等五险一金费用，在开发成本构成中所占比例不是很大。其他费用指不能列入管理费用的其他一些费用，如销售广告费、代理费或其他部门征收的一些不可预见费用等。 　　三、房地产开发成本控制管理存在的问题及原因分析 　　1.缺乏全面、规范的目标成本管理体系。成本控制就是项目实施过程的支出控制，长期以来，房地产企业没有建立全面的、规范的目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系。总是把成本管理作为少数管理人员的权利，认为成本、效益应由企业领导和财务部门人员一直负责，而其他各部门的员工对于哪些成本项目应该控制，如何有效、合理控制等问题无人告知也无意过问，造成成本控制意识淡薄，使房地产企业的成本控制管理难以取得真正的成效。 　　2.成本管理体系缺乏全面的、全方位的控制。从价值链的角度来看，企业没有对房地产开发进行深入分析，仅仅局限于对实际发生成本的控制，把开发项目的成本管理看成一项成