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开放小区：城市病的休克疗法 打开封闭小区，挑战的不只是物理上的围墙，更是心理上的围墙――因空间权力结构的撬动引发的不安全感。 小区与大马路：短缺时代的产物 “新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”一则行业性规定激起千层浪，引发了关于住宅安全、物权法、城市规划、社会学等多领域的广泛讨论。中国城市规划设计研究院副总规划师朱子瑜分析公众的心态：“对此既赞成又不赞成，既希望自己要穿过的小区开放，又希望自己的小区不对外界开放。” “打开小区”，只是《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中的其中一条。“为什么会在时隔37年后再召开中央城市工作会议，又对城市规划建设提出事无巨细的《意见》？就是因为我们的‘城市病’已经很严峻，空气污染、交通拥堵……大城市几乎都得病了，而且还在往下蔓延，二、三线城市也快得病了。城市病了，还能忍着继续高速发展吗？还能以牺牲环境为代价继续这样发展吗？原来的路走不通了。逼着你回过头来看，原来城市不只是规模问题，光长胖了不行，还有品质问题。”朱子瑜说。 封闭小区被认为是“城市病”的症结之一。典型的小区以大规模的行列式“板楼”为特征，楼层高，间距大，被形象地称为“公园里的高楼”。朱子瑜告诉我，小区模式最早是建国之初学苏联而来，跟我们短时间对住宅的爆炸性需求有关。“如果和欧洲已经成熟的地方做住宅一样，这个地方有块空地，建一栋，那个地方又有块空地，再建一栋，不解渴啊。势必找一大片地方，把人安置进去。而简单重复的行列布局，既能提供较多的住宅，又能保持适当的绿化，还适合当时的技术水平，这似乎是一个必然选择。”当然一开始高层还很少，但是已经形成了“大院”格局，由各小区自行修建区内的道路和生活设施，这对当时的政府来说是效率最高、成本最低的。2000年房地产开发后，这种“公园里的高楼”成为主流。“土地的出让价格与开发强度相关，所以楼越盖越高。比如一块地的容积率定为3，‘招拍挂’的楼面地价是一个价，那么如果是3.5呢，楼面地价会更高，政府就无动力去控制高容积率。开发商拿到地之后，在利益驱动下会再多一些住宅面积。在销售时，封闭管理的小区更受欢迎。而在住宅供不应求的情况下，消费者对除售价和区位之外的其他因素关心不多。所以，‘小区’总有一浪推一浪的后来者。” “小区”与大马路往往相伴而生。因为住宅小区规模都很大，内部道路完全独立于城市道路系统之外，因此城市规划道路必须环绕其外，这就使城市道路的间距变得很大，路网密度稀疏。为了满足交通量的需求，封闭小区外每条路的宽度都在增加，“大马路”随之出现。朱子瑜说，这也是为什么这次《意见》将开放小区的目标之一指向“优化街区路网结构”。“路网结构是指城市道路体系，一般分为几个层次，城市之间是公路，城市里有快速路，主干路、次干路、支路和街道。现在的路网结构的问题是级配不平衡，城市道路中主干路、次干路的占比越来越大，支路和街道的占比越来越少。支路和街道都是小区内部路，如果将其封闭，就会导致经常绕着小区走的情况。”朱子瑜举例，比如他父母每次住他家都很不习惯，“看着公交站的直线距离只有300米，但是因为小区封闭，公交车无法深入其中，要先走出小区，再绕行好几百米才到”。 朱子瑜告诉我，从居住区规划设计规范角度，住区按规模分为居住区、居住小区和居住组团。成片开发的居住区现在已经很少，通常所说的以楼盘形式存在的某某小区其实是“居住小区”或“居住组团”两个层次。“居住小区”的大小一般在10公顷以上，如果画成一个方形的话，10公顷以上的用地大约是三五百米见方。如此规模的小区其内部道路如果完全封闭，就会对城市造成很多麻烦。而居住组团的规模，一般在几公顷左右，不会超过200米见方。组团的内部道路是否开放也就不是个问题。也就是说，现在提倡的疏通“毛细血管”，针对的其实是这种10公顷以上的封闭“小区”。 “在实际操作中，出让的土地地块面积往往过大，或者又没有将分梯级明确的街区面积作为出让条件。比如有一块15公顷的地，规划中分为3块，每块5公顷，中间是城市道路。开发商可以一次拿这3块地，但是不能合并成一块，然后把城市路也改成内部路，还设围墙和栏杆，并把这个当成卖点。”朱子瑜说。 朱子瑜也住在这样一个“小区”里。规模较大，占地超过10公顷，规划分为南北两个“组团”，有一条路从中穿过，属于城市道路，由开发商代建，暂时作为内部路使用。前两年小区东侧地块要开发了，有关部门要求这条路对外贯通，但是遭到沿路业主们的强烈抗议：“打开了停车怎么办？沿街噪音怎么办？”于是不了了之。 休克疗法？自治与合院 “开放小区为什么在公众层面引起这么大反响？因为它讨论的是城市问题的核心，触及了中国传统的空间权力结构。”清华同衡规划设计研究院副总规划师、交通规划设计研究所所长段进宇认为，中国