房地产众筹狂欢.docVIP

房地产众筹狂欢 “众筹”并不是一个新鲜词，但众多房企扎堆玩众筹就颇有些看点。 今年以来，先是平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业，共同发起并成立中国首个房地产众筹联盟；紧接着，万达推出首个商业地产众筹项目“稳赚1号”；近日，诺亚财富旗下的诺亚“员工宝”又与华远地产宣布将联合推出房地产众筹项目。 业内专家表示，这种互联网+房地产+金融的跨界模式既降低了地产商的营销成本、解决了其融资困难，又满足了房地产投资者的需求，还促进了新兴网络平台的发展，带来了多方共赢的效果，具有商业上的合理性。但其中涉及的投资风险和法律问题也不容回避。 扎堆众筹 2012年美国Fundrise网站首先将“众筹”概念引入房地产行业，开发了“房地产众筹”这一新模式，即房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式。投资者可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险，房地产企业也可以通过大众筹资的方式向投资者募得资金。 房地产众筹从2014年开始在国内起步。去年11月，平安好房联手万科发起涉及216套房源的国内首个房地产众筹项目“平安北部万科城”。该项目共筹资1585万元，众筹结束后，参与者可以享受比周边市场价低13%的优惠购房价，或者选择退还本金和预计年化收益率3%的收益。 去年11月11日，远洋地产和京东金融也联手推出“11元筹1.1折房”，筹集资金超过1220万元。3天后，远洋地产再次推出第二波众筹项目“11元筹新房首付款”，不过以失败告终。 今年以来，房企更掀起一场以众筹为名的狂欢。5月29日，平安好房不仅携手万科等数十家房企成立中国房地产众筹联盟，还与碧桂园联合发布了国内首个房地产开发众筹项目――“碧桂园-平安众筹建房”。这个产品首先在碧桂园上海嘉定项目试水，以“一平方米”为众筹单位，项目建成后，众筹者拥有项目一部分或者全部的权益，众筹者可以选择将众筹权转为产权，直接拥有住房，也可以委托开发商卖房后转成收益权。 6月12日，万达通过其控股的快钱推出“稳赚1号”商业地产众筹产品。该产品每份众筹金额为1000元，最高认筹100万元，首期发行50亿元。所募资金将投向5座在建万达广场。预期年化收益率达12%以上，收益来源包括两部分：租金收益和物业增值收益。其中，租金的预期年化收益为6%左右，于每年收益派发日发放。物业增值收益分两种情况：如3年后以REITs上市，预期年化收益可达14%；如至第7年期末仍未上市，由万达以150%溢价回购，预期年化收益为6%。此外，项目成立3个月后，投资人还可在快钱信息平台上进行报价转让。 最近的例子则是7月15日，华远地产也加入到试水房地产众筹的行列。据了解，华远与诺亚此次推出的众筹方式，购房者在前期参与众筹享受约6%的理财收益，在实际购房时，还可获得8.8-9折的购房优惠。 三种模式 相比国外以债权众筹和股权众筹为主的房地产众筹模式（前者即让投资者筹钱借给借款人，该笔借款有房产做抵押；后者则是众筹平台通过设立有限合伙制公司来购买房产，投资者根据自己的投资金额占有相应份额的房产股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来分配收益），总体而言，目前国内房地产众筹的模式很难将其简单归纳为债权众筹或股权众筹，只能依据目的大致分为营销众筹、买房众筹和开发众筹。 众筹最初是作为一种营销手段被开发商频繁使用。像远洋与京东推出的“11元筹首付”活动，具体操作方式是，京东用户在网上支付11元，将获得一套房三成首付款的抽取资格，当募集满额后，即抽取一名用户获得这笔首付款。显而易见，这其实就是以抽奖来制造营销噱头的聚客行为。 平安与万科的合作，则属于买房众筹。其提供给参与者一定的收益率和购房优惠幅度，无论最终是否获得购房资格都能获得回报，对于购房者来说是一笔划算的买卖。 而随着众筹的普及，开发商已经不满足于众筹所带来的营销效应，其互联网金融的属性被进一步挖掘，开发商希望能够借助于众筹融资建房。比如碧桂园众筹项目。 据平安好房CEO庄诺解释，众筹从开发商拿地之后就可发起，到拿到预售许可之前，大概有一年到一年半的时间，在这段时间里众筹者购买的是一种金融产品；在预售许可证拿到之后，持有该金融产品的人可以选择把众筹权转换为房子的产权，或者卖出该产品取得收益。“房地产众筹应该是拿地众筹，而非销售众筹或价格众筹。”庄诺表示，在众筹拿地的过程中，投资者不再仅仅是购房者、理财者，还将介入楼盘前期开发。 在该模式中，房企通过众筹降低了融资成本，消费者则通过众筹实现对房子的个性化需求与降低购房成本，或通过投资获利。 万达“稳赚1号”也是将众筹前置到建房之前。其众筹产品突破了传统商业地产的融资模式，通过互联网金融的众筹形式，将项目资金与实体产业直接对接，再注入到房产项目，实现快速募资。 颠覆传统？ 分析人士表示，目前由于土地、市场等因素影响