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房地产白银时代互联网应用思考 　　[提要] 本文通过两个地产项目对地产与互联网概念结合的深入探索分析，为房地产企业在白银时代使用互联网+进行转型提供方向，对比不同公司在转型期间的不同触网思路，得出房地产+互联网概念落地的优化方法，说明房地产行业革新之路是在传统产品及服务的基础上，借由互联网概念深入挖掘和发挥自身竞争优势，更好地向客户传递服务。 　　关键词：白银时代；商业地产；住宅地产；SCRM；O2O 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2015年8月27日 　　一、房地产企业在白银时代的改革需求 　　统计局数据显示：2015年1～7月，全国房地产开发投资同比名义增长4.3%，增速比1～6月份回落0.3个百分点。全国房地产开发企业土地购置面积同比下降32.0%，土地成交价款同比下降25.6%。虽然全国商品房销售面积同比增长6.1%，增速比2015年1～6月提高2.2个百分点，但7月末的商品房待售面积为6.63亿平方米，同比增长20%，大约为2014年销售量的54.9%。从2015年7月份全国70个大中城市住宅交易价格数据看，新建商品住宅交易价格环比下降的城市有29个，同比价格下降的城市有67个。考虑到上年同期房地产市场业务进入调整回落轨道，当前房地产市场还未完全恢复至上年同期水平。 　　自2009年以来，全国性楼市的爆发式增长，明显透支了我国宏观经济增长潜力。虽然由城镇化所引发的刚性住房需求保持稳定增长，但房价收入比过高和租金的高位运行，似乎也很难实现供给匹配潜在刚性需求。而住宅属于耐用消费品，这一固定资产财富在家庭财富积累中比例过高，限制了居民消费发展空间。近期稳定住房消费政策出台，目的不是刺激市场、推升价格，而是为了缓和房地产行业调整压力，减少其超调对宏观经济金融面冲击的可能性。如果继续激发市场投资需求，我们必然又会陷入历史重复，房价偏离经济基本面继续快速膨胀，经济转型和结构调整则遥不可及。随着房地产业发展由高速增长进入中低速度增长新阶段，特别是当前房地产业仍处于恢复调整期，面对目前国内外的经济发展形势和国家的政策导向，可以判定房地产市场已进入白银时代。 　　在这样一个市场环境下，探索能适应新环境，在行业市场中稳定发展的新发展方式，是房地产企业所面临的改革需求。 　　二、房地产企业“互联网+”改革浪潮 　　李克强在第十二届全国人民代表大会第三次会议上提出制定“互联网+”行动计划。自此，“互联网+”的概念铺天盖地席卷各行各业，甚至在2015年上半年的A股市场中，只要有些互联网+的概念，股价即可扶摇直上。“互联网+”究竟是什么概念？ 　　腾讯CEO马化腾解释说，“互联网+”战略就是利用互联网的平台，利用信息通信技术，把互联网和包括传统行业在内的各行各业结合起来，在新的领域创造一种新的生态。简单地说就是“互联网+XX传统行业=互联网XX行业”，虽然实际的效果绝不是简单的相加。比如，互联网+商场=淘宝，互联网+出租车=滴滴，互联网+婚介=世纪佳缘，等等。在这样一股股浪潮袭过后，“互联网+”概念为房地产行业带来了什么？对房地产行业未来发展提供了怎样的契机？ 　　当“互联网+”作为行动计划成为国家战略，也就同时意味着互联网行业的发展已经是关系到国家经济命脉的重要一环。这也意味着房地产企业必然需要从“互联网+”的概念中寻找改革方向。我们看到已有开发商将“互联网+”运用到实践中：从房产信息查询，到线上的房产销售，再到房产众筹。大部分开发商对于互联网平台的应用还是体现在简单的媒体化传播、营销、蓄客等方面，很多都是换个花样的促销，尚未形成完整的互联网应用链条，比如“房多多”、“爱屋及乌”等销售应用。近年来，开发商还将信息通信技术以及互联网平台运用到自己的住宅产品上，譬如智能家居、智能社区等。涌现出优秀的产品有“小米智能家居”等。 　　上述触网形式都为传统房地产行业产品之外的附加价值，其实质并未对行业的核心产品房屋及服务进行根本性的变革，以及并未触及行业产品本身的价值提升，对行业改革起不到关键性的作用。“互联网+地产”成果大多为传统地产行业究竟该得出个什么产品，仍在不断探索当中。 　　三、烟台大悦城、葡醍海湾项目“互联网+”模式分析 　　（一）中粮地产烟台大悦城的《SocialCRM，烟台大悦城CRM的2.0时代》项目在首届大中华区艾奇奖（电子商务创新奖）中，一举拿下“营销创新类-旅游、景点与房地产类”奖项。可以说，此项目在“互联网+商业地产”的探索中，走在了行业前列。作为中粮集团“大悦城家族”的第六个项目，也是继西单、朝阳、上海和天津大悦城之后，中粮集团“大悦城家族”第一个布局准二线城市的项目。相比较北上广深等一线城市，大悦城所定位的“18～35岁的年轻人”的目标客群在烟台的平均收