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房地产税改革：基本形势、经验借鉴与对策建议 　　摘 要：将房地产税的调控功能定位为完善地方税体系，口径界定在房地产保有环节，并以福建省作为一个具体的案例基础，发现房地产税有弥补地方财力缺口的潜力。比较美国、俄罗斯、台湾等地的做法，借鉴上海和重庆的试点实践经验，可以设计出一个较为完善的房地产税税制框架。但若要房地产税改革顺利推进，就需要地方政府积极争取税政自主权，培育房地产税税源，推动政府转型，创建征管便利性条件。 　　关键词：房地产税；功能；测算；比较 　　中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2015）05-0070-06 　　一、基本形势 　　（一）功能定位 　　房地产税改革最早被提上议事日程是2003年，当年5月北京经济技术开发区正式启动“房地产税模拟评税”，以及10月十六届三中全会首提“开征物业税”，都是基于房地产市场泡沫日趋膨胀的背景，因此，当时房地产税的功能主要定位在调控房价和调节收入分配上[1]。此后10年的时间里，房地产税改革一直在这一理念指导下进行设计和实践，但令人遗憾的是，这一功能并未有效实现。主要原因是：（1）房地产税的调控功能被过于放大。理论上来看，将个人非营业用房纳入房地产税的征收范围，能够提高房产保有环节的持有成本，抑制投资和投机需求；但在实践中，房地产税只是影响房价走向的诸多因素之一，而且仅能通过传导机制影响房价，因此短期政策效应十分有限。2013年，上海、重庆新建商品住宅价格分别同比上涨24.3%和14.3%，就说明当地的房产税扩围试点并未能有效阻挡房价上涨的步伐。（2）房地产税的社会期盼有些“急于求成”。主流观点是将房地产开发、交易和保有各个环节税收全部统一为房地产税，部分观点甚至建议将土地出让金等具有税收性质的收费、基金直接并入房地产税，以达到“毕其功于一役”的效果。房地产税、物业税、房地产消费税等专业术语的反复变化反映出了这一时期争论的激烈程度。由于这种大口径的改革设计可能会对地方政府的财政收入造成较大的冲击，加上不动产登记制度、房地产评估价格体系等征管便利性条件尚未具备，所以它在一定程度上弱化了地方政府参与改革的积极性。 　　十八届三中全会是个重要的转折点，它明确提出“完善地方税体系……，加快房地产税立法并适时推进改革”，将房地产税的功能定位转向了完善地方税体系。广东省直接提出“通过房地产税等改革，使房地产税等财产行为税成为县级主体税种”，充分体现了地方政府对于房地产税的筹集收入功能寄予了厚望。这一方面折射出“营改增”对地方主体税种的建设提出了重大挑战，迫切需要改革后的房地产税发挥主体税种作用；另一方面也表示中央高层已经开始践行税收治理现代化建设，更注重从地方税体系顶层设计的角度来推进房地产税改革。《不动产登记暂行条例》的公布，以及《税收征管法》的修订，则表明中央已经开始在务实有序地推进相关制度和技术建设。 　　（二）口径界定 　　在被正式立法界定之前，房地产税并非某个税种的专称，而是一个综合性概念，其口径常常随着分析视角的不同而产生很大差异。目前有三个统计口径[2]：（1）大口径房地产税，包括房地产开发、交易、保有环节税收，以及具有税收性质的收费等。（2）中口径房地产税，是指房地产开发、交易和保有环节税收。（3）小口径房地产税，主要是指房产税、城镇土地使用税等房地产保有环节税收。初步统计，2013年福建省三个口径税收分别为2 253.55亿元、616.84亿元、110.65亿元，分别占同期全省地方税收的130.77%、35.8%和6.4%，差异十分大。 　　按照财政部长楼继伟2013年底的解析，房地产税改革“要坚持积极稳妥的方针，认真总结房产税改革试点经验，在充分论证的基础上立税清费”；《经济参考报》2014年7月29日也透露，全国人大的立法方向是“将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种”。这表明中央的思路是，总结沪、渝的房产税扩围试点经验，合并“房地两税”，实施房地产税立法。从这个角度来看，在短期内，将房地产税界定在小口径范围内，是个更为务实和精准的做法。 　　（三）收入分析 　　1. 当前“房地两税”的收入情况。图1显示：作为未来房地产税的主要构成，2005―2013年福建省的“房地两税”占地方税收的比重一直偏低，除个别年份外，基本维持在5%～7%左右；四级政府中，省级政府并不参与“房地两税”的分配，地、县、乡三级政府“房地两税”占本级税收收入比重虽然有一定差异，但都不高，除个案外，基本都在10%以内。这一方面折射出当前的“房地两税”设计不够周全，存在着征收范围狭窄、免税范围宽泛、计税依据和税率不科学、征管配套措施不完善等一系列缺陷，急需予以纠正[3]；另一方面也反映出整个房地产行业税费框架设