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物业管理服务包干制与酬金制的思考 　　【摘要】2003年，国家发改委与住建部为规范物业管理服务的收费行为，为保障业主的合法权益，维护物业管理服务公司利益，联合发布了《物业服务收费管理办法》，其中第九条提到：“业主与物业管理公司可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业管理费用。”什么是包干制与酬金制？这两种形式各自的利弊又是什么？物业管理公司怎么样选择这两种形式才能保证利益的最大化？本文着重分析物业管理服务的包干制与酬金制的利弊，同时对酬金制仍然需要完善的地方进行分析说明，为物业管理公司选择何种形式收取物业管理费用提供参考依据。 　　【关键词】物业管理;包干制;酬金制 　　一、包干制与酬金制的定义及特点 　　1.包干制 　　（1）定义 　　物业管理服务中的包干制主要是指是业主向物业公司支付同定物业管理服务费用，如果本期物业总费用支出高于或低于所有业主支付的物业管理服务费总和，不足部分或剩余部分将由物业公司承担或享有。而物业管理公司如果采用物业费用包干制，其向业主所收取的物业管理服务费用包含为业主提供管理服务的总支出;、其所承担的相应税费支出以及物业公司所赚取的利润。 　　（2）特点 　　①企业在服务与利润夹缝中生存 由于是采取物管服务包十制，物管公司每个月的收入都是同定的，如果想要获得更多的利润，只能降低服务成本，但是降低成本的直接后果可能是降低服务质量，使服务质量达不到事前与业主签订合同中所约定服务标准，导致业主对物管公司的满意度降低，从而影响公司自身发展及声誉。但是如果要想获得较高的业主满意度，提高服的质量，则会增加其所承担的服务成本，致使公司利润下降，从而导致增加企业经营管理风险，使物管公司面临发展及生存危机。 　　②节省监管成本，提高决策和服务效率 众所周知，对生产或服务的监督是保证优质产品与服务的最有利于段。现今实施的质量管理标准IS09000（ 2000）强调了生产产品或提供服务的过程控制，保证在生产或提供服务过程中的每个环节都能有高质量，使得最终产品与服务能够达到预期的高品质要求。但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。因为任何一种商品的生产一定都是有专业性的，必须由专业人上或机构监管才有效，当然物业管理的监管亦不例外。消费者对物业管理公司服务监管的直接成本主要包括了业主委员会在业主中或者从外聘请专业人上或专业机构进行日常服务工作的监管，需要花费大量的金钱，此外还存在间接成本.如物业管理公司必须设置专人来协调处理业主委员会的监管工作，整个过程中所耗费的人力、物力及时间是不可估计的，也没有为业主提供物业服务，造成了一定资源的浪费。 　　2.酬金制 　　（1）定义 物业管理服务中的酬金制主要是指在向业主预收物业服务资金，其中按业务与物管公司约定比例或者约定数额提取一定金额支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同所约定的服务支出，不足部分或剩余部分南所有业主承担或享有。物业管理公司在酬金制下，每月所得到的利润是相对同定的，同时为业主提供的物业管理服务成本不受其支配。 　　（2）特点： 　　①保障业主和物管公司双方利益 酬金制在一定程度上可以弥补包十制的缺陷，酬金制的管理服务下，业主所得到的物业管理服务直接来源于他们自己所付出的，不必担心物管公司为了自身利润而降低所提供的物业管理服务，同时物管公司也不必担心提高了服务质量，其利润反而降低的情况出现。因为在包十制下，物业管理公司提供的服务越好，支出将越多，利润就越少。这样一来，物业公司往往通过是降低服务水平、减少服务项日或增加物业管理收入来获取更多的利润，如果要增加物业管理收入必然增加业主的支出，从而损害了全体业主的利益。否则，物业管理公司有可能面临业主的挑战或倒闭的情况。而酬金制下的酬金就是物业管理公司获得的同定收入，业主所能得到的服务成本与物业管理公司的收入不会混淆，物来公司的支出也是清清楚楚，明明白白，业主可以控制每一分钱的使用，并且能够自己合理安排消费，业主的权益也得到了应有的保障。 　　②加大管理服务的财务透明度 　　如果物业管理公司采用酬金制的管理服务费用收取形式，物业管理公司在接管小区时需要向业主委员会提供详细的物业管理收支财务预算，并且在接管期间每月向业主委员会提供详细的收支出报告。服务管理费用的财务预算需要指明服务区内的组织架构、人员编制状况、服务等级标准等指标以及每月运作资金，从而计算出每平方米的物业管理费用，以达到收支衡，进而通过业主大会同意后形成书面合同。同时在酬金制下，物业管理公司需要每月编制财务报表，向所有业主公示服务区域内所有物业管理服务的收入与支出，使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。 　　二、包干制及酬金制模式的利弊分析