房地产业土地增值税清算鉴证操作实务12-9-19.ppt

房地产企业土地增值税清算实务操作 4、利息税前扣除的特殊规定 首先，开发项目的利息支出与企业所得税计算不同，它不能够资本化处理，也不能计入开发成本，更不能作为加计扣除基数。企业在会计上已经将开发成本完工前的利息实行资本化处理的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。 其次，清算项目的利息支出时，有两种方法。 1）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 房地产企业土地增值税清算实务操作 其他房地产开发费用（管理费用和销售费用），按土地价款和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。 2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地价款和开发成本的金额之和的10%以内计算扣除 房地产企业土地增值税清算实务操作 5）正确享受加计20%扣除 只要是开发房地产的纳税人，就可以享受加计20%扣除。对于这条规定，有些人认为只要具备房地产开发资质的企业开发的房地产项目，才可以享受加计20%扣除，而其他企业开发房地产项目的 ，由于不具备开发资质，所以不能享受。其实，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定中并未强调“资质”条件，也就是说，无论是否具有房地产开发资质，只要是开发了房地产项目的企业均可以实行扣除项目加计扣