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浅谈房地产投资信托基金在的中国发展路径选择 摘要：REITs作为投资基金的一种，主要是以组合投资、专家理财等形式来满足投资的大众化，从而为投资者提供了小额投资的新方案。而从税收角度来看，REITs的另一重大优势则是无需双重征税，这也是美国REITs市场（全球最大的REITs市场）不断发展壮大的驱动力所在。本文着重分析REITs作为一种新型投融资方式，在暂时没有政策监管的中国市场应当如何运行。 关键词：REITs；信托；投资者 一、REITs的结构分析 （一）REITs的法律结构分析。从REITs的国际实践来看，REITs可以划分为投资公司型和信托型两种类型的法律结构，REITs也在很多国家和地区也纳入法定范围。不同地区也选择了不同的组织形式，如美、日、欧等地区以投资公司型REITs为主，而新加坡、澳大利亚及我国港、台地区则以信托型REITs为主。 （二）REITs组织体系区分。 契约性的REITs的组织其实是一种无形的组织机构，其主要的操作模式为：根据各方订立的信托契约条款来向投资者出售相应的收益凭证，而募集到的投资金额则由银行负责托管，投资决策部分包括购买房产、进行投资行为等由基金管理公司负责，而监督基金管理公司则有托管银行负责。在一些情况下，REITs还可选择外聘专业人士来打理资产。 公司型REITs的形式包括基金公司或投资公司，由委托人发起，而资金的募集主要通过公司发行股份的方式。公司型REITs具有法人资格，股东作为投资者，由董事会来对公司型REITs进行管理，同时通过外聘投资公司进行投资决策。 因此，公司型与契约型REITs的不同主要体现在，公司型REITs是具有法人人格的经济实体，契约型REITs则不具备法人资格；公司型REITs依据公司法及公司内部章程的规定进行操作，包括招股、运作和管理所募集资金；而契约型REITs没有一个组织实体，其主要通过单个基金的信托契约来进行募集、经营、管理的；投资者购买公司型REITs的股票从而成为股东，通过参与股东大会获取公司的经营决策权；契约型REITs的投资者获得的是收益凭证，其对于契约型REITs只想有收益分配权。 （三）REITs操作模式分析。按照历史发展历程来分析，REITs的运行模式主要为A-REITs及J-REITs模式。 1、A-REITs模式内容。A-REITs模式其实就是资金信托基金模式的一种，与信托基金模式相似，先募集基金，后遴选投资项目。其项目运作方式为：公司先发行基金份额，接着投资者来购买相关的基金份额，从投资者处募集的资金主要投资于领选出的成熟物业资产，同时将该部分物业交由成熟的房地产管理公司去管理，最终的获得的包括租金等大部分利润将通过受益凭证的方式返利投资者，合格投资者在这期间同时也可以在二级市场进行转让交易。 2、J-REITs模式内容。J-REITs模式其实是财产信托基金模式的一种，在日本，J-REITs被称作不动产投资信托，主要以公司型或契约性的组织形式为主。当一名投资者对J-REITs进行投资时，其手中持有的凭证不仅可以获得到期收益，也可以通过在二级市场进行转让等方式来进行交易。再具体的实践中，为了降低资产风险，提高基金的吸引力，一般会采用内部收益分级、外部第三方担保等方式来要对基金进行信用增级处理。 （四）REITs的交易结构。信托公司作为REITs的受托人，主要以签订信托契约的形式发行受益凭证来募集资金，之后，信托公司用募集来的资金购买合格的物业，来获得相应的物业资产和相关权利。信托公司自己并不对该物业进行投资决策，而是通过聘请专业的房地产管理投资机构或者中介机构来进行规范的投资管理，从而实现投资人的收益最大化。 REITs涉及参与主体较多，包括REITs持有人、受托人、资金保管人、物业管理人、中介机构等。其中，在REITs中有着核心作用的是受托人，受托人代表投资者持有信托财产，负责所募集资金的投资、运营及管理，在这个过程中，受托人主要通过收取管理费来盈利。受托人需要选择专业的物业经营管理机构负责所购物业的经营与维护。专业受托人的具体职责应该包括：发行REITs受益凭证、登记持有人、分配信托份额的收益；物业经营管理人的选定、委任或更换；定期召集受益人大会，编制会计记录、准备财务报表；定期对REITs的执行情况进行信息披露等。 二、REITs在中国的发展研究 （一）法律结构选择。对于大部分的国家及地区来说，单位信托型的REITs结构仍然受到监管者的青睐。而在美国，采用公司形式的REITs则更多一些。在信托法未通行、法律基础仍然较为缺乏的情况下，美国的公司型REITs采用“投资公司”的形式，其本质是一种法律和金融工具的创新，相比于在英国更为普遍采用的单位信托模式，公司型REITs与其在实现投资方面没有本质上的区别。 新公司法出台，取消了公司对外