山西芮城风陵渡业街市场调研报告.doc

风陵渡商业街市场调研报告 前???言 鉴于风陵渡商业街的整体规划，经过我公司相关人员的初步调研， 根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥， 二、项目自身情况 地理优势：风陵渡经济技术开发区本地处陕、晋、豫三省的交汇处，誉称“金三角”地带，南临中华母亲河——黄河之水陆要塞，连接运风高速和中条山，铁路、高速、环城路等交通网覆盖整个开发区，交通发达，山河秀美、地势平坦、资源丰富，使商业街项目尽占地利之优势。 规模优势：商业街依托开发区的良好资源规划建设，总占地面积近100000㎡，贯穿整个开发区之南北，由运城市最具实力开发商之一的“安厦房地产开发公司”投资开发。规划中的商业街功能齐全，批发与零售共存，休闲与购物并举，并配套以完整的辅助设施和物流体系，在整个运城地区乃至所辐射的地区，亦堪称龙头。 政策优势：风陵渡经济技术开发区是山西省最后一个省级开发区，是山西省重点建设项目之一，招商引资政策宽松、条件优厚，商业街更是开发区规划的重点建设商业项目，政府各职能部门如：土地局、管委会、工商局、税务局、公安局等，更是以最优厚的条件和最热诚的态度支持商业街的开发与建设。 市场优势：风陵渡经济技术开发区厂商云集，农副产品非常丰富（如：黄桃、苹果、蔬菜等）。更以发电厂、亚宝药业集团、金水河金属材料公司、黄华公司、油脂厂等作为支柱产业，年创汇近百亿元。随着经济的发展和开发区的建设，当地目前的商业格 局已不能满足高速发展的商业市场需求，众多的经营户与商家都在寻求具规模、上档次、配套全、管理规范的商业物业，该项目的建设将最大化的满足这一需求。 三、经营户对此项目的建议： 适当提升建筑档次，扩大物业功能； 房屋形态为商住两用，增设厨房、卫生间等生活配套，装修到位。 统一业态规划，批发零售并举。 相同行业集中经营，并向潼关、永济等地辐射。 3、 强化管理，完善配套设施。四、对本项目开发的建议： 1、开发战略 “先做环境、后建房子” 当地的商业中心已经形成，市场容量又小，该项目要成功，必须使本地的商业中心迁移于此，同时辐射潼关、永济等地。这就需要便捷的交通，建议在商业街的南端兴建客运站和物流集散中心，修筑与运风高速出入口之间的道路。 “先易后难、分期开发” 该项目占地约10万平米，规模较大，当地人口稀少，经济水平低，而商铺和住宅普遍供给不足，建筑档次不能满足市场需求，建议可先开发商业街十字以南至路口以北的南街临街建筑。 2、项目定位 市场定位：由于收入和消费水平的限制，物业档次不宜过高，但要高于当地现有的物业档次，可定位为中档物业，销售价位可参考芮城县以及周边县城行情。 目标客户定位－区域内的商家和居民、其他所辐射覆盖区域的从商人士和外来人口。 产品定位（位置如图二所示） 小二层：楼下商铺、楼上建成单元式套房居住，厨、卫俱全，两间或三间为一套，也可带独立小院（根据地形情况确定），商业街以此类建筑为主，销售时复式销售。 独院：分两间两层或三间两层，为院落式建筑。即每院有两个建筑主体，中间有一个小院子，前为商铺，后为住宅。销售时整院销售。 开放式市场：彩钢建造，内设摊位，按照一般的农贸市场建造，不宜过大，以300㎡为宜。销售时只销售经营权或租赁。 单层纯商铺：此类建筑主要分布于开放式市场的周边或临街，采用开放式市场同样的销售方式。 多层或小高层（综合大楼）：位于商业街十字口，并附造裙楼（裙楼为三层建筑）如：西南口处建6层大楼，东南口处建9层大楼，东北口处建12层大楼。 3、建筑风格 采用仿古风格，体现悠远的文化底蕴。 4、规划设计 临街门面进深门宽与比例为10：7，进深在6－20㎡，根据业态和地势确定。 5、装修配套 小二层简装修，房间内设卫生间、厨房等功能区和室内楼梯； 开放式市场为带顶棚的摊位经营的市场； 综合大楼精装到位、星级配置。 6、功能划分 以娱乐、餐饮、超市、服装百货、酒店为主，辅以文化、五金交电、农副等业态，批零兼营，遵循消费习惯和业态互补的原则分布。如图（二）所示： 7、辐射范围 在满足当地需求的同时辐射潼关、永济、芮城、灵宝甚至运城和西安等地 五、策划方案 确定案名：商业街可凭借“风陵渡”本身的知名度为其相关物业确立案名。如：“风陵渡商业街”、“风陵渡汽车客运站”“风陵渡物流配送中心”等。另多层与小高层建筑，也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“风陵渡”（仅供参考）。 销售策略 培养市场气氛 利用项目一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引的关注，为项目的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：硬件塑造告知性展示应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引。户外广告设置户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广