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“报商模式”下房地产销售成本及其控制 　　作者简介：蒲雷（1986-），男，重庆市人，重庆医科大学财务处职员，硕士，主要从事CFO研究。 　　摘要：随着国家对房地产行业的积极调控，地产公司不得不采用更为有效的销售模式来对自身销售成本进行控制，为此通过使用定性分析和定量分析相结合以及规范分析和案例分析相结合的方法对房地产企业在地产销售阶段中采用“报商模式”的实际案例进行财务分析，并研究了在该模式下企业销售推广费用及销售成本变化的趋势，得出了房地产企业运用“报商模式”能够对企业在销售阶段起到控制销售推广费用及销售成本持续增长的目的，同时也对如何完善和改进该模式下企业的财务管理提出了建议。 　　关键词：财务管理;报商模式;房地产;销售成本 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 　　DOI：10.3963/j.issn2015.03.016 　　我国中央政府相关部门从2010年开始，对房地产行业推行了新的一轮宏观调控政策，这次调控相比以往的宏观调整政策更加严厉，采用了限购、限贷、行政问责等行政手段，即国家这次对房地产行业的“调控”决心相比以往更加坚定。在这种情况下，地方政府对该轮调控的执行决定较好，一旦有部分地区出现松动情况就会立即被中央政府叫停。在新调控政策之下，房地产整体市场热度逐渐降低，房价增长速度得到抑制。 　　在此背景下，2010-2011年商品住宅成交量同比增速呈显著下降趋势。到2010年3季度房价增长速度开始出现明显下降。据2011年的统计，全国各大中城市中新建商品住宅价格稳中有降的城市数量由2010年1月份的10个增加至2010年12月份的68个＼[1＼]，其中各大城市的二手房成交量增长速度也出现回落，房地产逐渐降温而逐渐导向消费者市场。2012年第一季度，全国各大主要城市房地产成交情况都出现了负增长。其中北京在房地产供应面积上同比下降了94.96%，成交面积同比下降了94%，并且在交易均价上也同比下降了15%;而作为与北京遥相呼应的上海在房地产供应面积上同比下降了96.13%，同时成交面积也同比下降了91.58%，在交易均价上同比下降了6.61%;同样作为西部重要城市的成都，供应面积同比下降了93.68%，总成交金额同比下降了86.13%，交易均价同比下降了10.19%＼[12＼]。 　　在这种情况下，各个房地产企业都渴望能够最大限度地节省自身的成本投入，从而尽可能多地获取经济利益。2012年，西部某房地产公司率先倡导，提出了一种新的房地产市场销售模式，即在该公司旗下的某楼盘采用了与报社相互合作的“报商模式”销售策略，以期望能进一步地控制房地产企业自身在销售阶段的成本支出，而这样的一种销售模式同时也对房地产企业本身销售阶段的财务管理产生了影响。 　　一、“报商模式”的内涵及其特点 　　所谓“报商模式”，是指房地产开发商与报社合作进行广告推广活动，开发商将商品房优惠券通过报社向消费者进行销售，其销售所得冲抵开发商与报社之间的广告费，使得报社收益与商品房销售状况进行捆绑，从而改变了房地产商与报社之间原始的广告合作模式，进而达到了控制销售推广费用的目的＼[3＼]。 　　如果把“报商模式”看作是房地产将特许优惠权利许可给报社的话，但显然，这样的商业合作模式已经不是单纯的销售推广工作，而是作为一种新型的商业营销模式，并被使用到了房地产企业商品房的销售之中。 　　在商业广告合作模式比较普遍的今天，有一种普遍存在的模式是由制造商给予零售商特许经营许可的商业合作模式。制造商给零售商提供特许经营许可，然后在构建的联合产业链上形成一个整体，同时由一方来承担广告推广，另一方通过提供优质的服务来进行产业优化，以期能达到整体利润最大化的目的。 　　与传统房地产销售模式相比，“报商模式”具有如下特点： 　　（一） 商品房销售产业链发生改变 　　在传统的房地产销售产业链中，一般分为两种销售方式：一种是房地产开发商-消费者方式，房地产开发公司同时具备修建可供出售的商品房，也提供相应的销售服务，消费者直接通过该项目负责的开发公司进行购买;另外一种是房地产开发商（报纸媒体）―销售代理商―消费者的形式，这种模式下房地产商通常将销售商品房的任务外包给具有资质的销售代理商进行销售，同时与代理商约定销售的佣金、为消费者提供服务等事项，而消费者需要通过销售代理商进行商品房交易。 　　“报商模式”则是第二种销售模式下的新模式，它使得商品房的销售产业链即房地产开发商与报纸媒体两者之间并没有发生实质的交易销售模式，在这一种模式下发生了质的改变，原本属于销售产业链外的报纸媒体，充当了房地产开发商的销售代理公司的角色，即从后台来到了前台。 　　（二）报纸媒体职能发生改变 　　报纸媒体作为一个新闻媒体平