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大元商贸城业态布局 营销策划方案 （第二稿） 大元商业管理有限公司 2012年7月 目录 前言： 1、业态规划的目的 2、业态规划的原则 3、配套原则 一、swto分析 1、优势与机会 2、劣势与威胁 3、项目的机会 4、项目威胁 二、项目定位 1、目标客户定位 2、物业服务定位 三、品牌形象塑造 1、必要性 2、不二法则 四、营销推广策略 1、概念定位 2、分概念定位 五、营销计划 1、营销推进计划表 2、媒体选择 六、招商策略 1、租金及优惠政策 2、租金组合策略 3、强力招商期策略 4、业种组合策略 七、招商中心体统规划 1、招商体系 2、招商管理体系 3、招商激励 前言： 业态规划的目的 1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定持久经营基础 2、拉动招商工作的有序进行，明确招商方向和后期经营管理方向 3、为招商、销售提供可以向投资者解释、描绘的商业前景，支撑招商、销售工作 业态规划的原则 1、租金收取率优先原则 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，能够为我们提供较高的回报率，而且经营持久而稳定，为项目后续招商提供基础。 2、人气贡献率优先原则 入选的商业业态能够为整个项目吸引一定的客源群体，为其他业态提供支撑和共享。 3、配套原则 所有业态之间能够相互衔接、拉动，客源相互不冲突且有互动共享；业态组合要能够满足巨野当地人民购物、餐饮、休闲等日常消费，以及大件消费； 一、SWTO分析 根据前期对巨野商业的调研分析，现在我们进行SWTO分析（企业战略分析法：用来确定企业本身的竞争优劣势，机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。） 一优势与机会 1、巨野开发区开发成本低，成本优势明显 2、整体规模大，可组合业态多 3、企业具有一定的资金优势 4、新型商业形态，符合商业发展趋势 5、政府支持，属于新城区建设项目 6、主体工程基本完工，目前只剩部分扫尾工程 7、相对于其他公司的项目，开工早、招商早 8、楼盘销售前景良好，回报率高 二劣势与威胁 1、项目建设前期没有过多的考虑到后期的业态分布，以至对后期招商及销售定位造成许多不确定性。 2、前期缺乏整合推广，形象塑造有偏差。每次只针对某一单一业种的推广，没有统一的整体形象，从而导致没有方向感。 3、营销手段滞后，没有一个强大的策划公司支持，缺乏先进的营销理念。 4、招商业种、招商政策时常变动，既影响招商、销售人员信心，又容易使客户迷茫。 5、项目周边同类项目竞争激烈，相互拉拢客户，以至客户产生观望态度。 6、当地居民市区人口数量不到20万，整体市场空间存在一定局限性。 三项目的机会 1、巨野第一家开发的商业综合体项目，具有先入为主、引领商业趋势的优势 2、项目作为县政府的重点工程，能够得到政府的资源支持。 3、周边同类项目基本处在刚刚开工状态，暂未形成招商白热化竞争状态。有时间进行业态和营销策略的调整。 四项目威胁 1、周边配套设施不全，基本一片空地，启动市场需要过程及存在难度； 2、项目附近的苏南国际与我方项目发展方向雷同，对我方项目存在一定的威胁 二、项目定位 本项目物业的发展方向是：综合性的商业、物业结合体 具体可以归纳为：1、生活配套商业业态（如：百货、超市）；2、专业市场商业业态（如：建材家居中心、五金机电城）；3、休闲娱乐餐饮商业业态（如：文化广场、餐饮街、酒店）；4、批发零售商业业态（如：日用品批发零售市场、服装小百租赁市场） 目标客户定位 1、根据我们项目目前的状况，首先要达到的目标是：生活配套商业业态的确定。目前遇到的问题是目标商户在哪里，谁愿意来，如何请过来？周边济宁、济南、南临沂……均为商业业态发达地区，应针对以上几个城市做重点调研，一旦某一城市的可行性高、可操作性强，应即刻对该城市市场做重点攻关。即，派遣招商团队在当地成立临时招商办事处，同期在当地展开营销攻势，邀约客户，组团来我项目参观，召开现场招商说明会，就地签订合作意向。利用招商成果回当地扩大宣传，吸引更多厂商、经销商，再组团、再开招商说明会、再宣传……以此类推，势必取得理想招商成果。 2、与此同时利用现有的目前的烧烤文化广场逐步推进餐饮一条街的招商，从而完成休闲娱乐餐饮商业业态的招商； 3、目前建材市场已有部分业户进场装装修，同时顾家工艺以及雅宝家具也即将进驻，待8月26日第一期项目开业后，以此为契机拉动专业市场业态的招商工作，如建材家居存在局限性，可试探五金机电城的筹建可行性。 综上所述，如此便基本达到了前面提到的配套原则：所有业态之间能够相互衔接拉动，客源相互不冲突且有互动共享。 物业服务定位 为使大元商贸城项目更具竞争力和吸引力，建议前期即引入对商业综合体物业有丰富管理经验的人才或商业物业管理公司进驻，为商户、住户提供优质服务，并通过软环境的营造为商户提供良好的服务，吸