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保利 千亿之后 2012年是保利地产最为风光的一年。2012年12月21日，保利在这一天销售额突破千亿元大关，进入与万科双雄争霸的新纪元。 被业界誉为“最擅长弯道超车”的保利地产，千亿并不是一个终点，后千亿时代的保利地产该何去何从才是其眼下最为关注的。 快速增长仍是主题 以速度制胜的保利地产，在2012年房市的回暖潮中，再一次让业界惊叹。 在保利今年1月公布的初步核算数据中，2012年度，保利共实现签约金额1017.39亿元，同比增长 38.91%。2012年1-11月实现营业收入538亿元，实现利润110.6亿元，同比分别增长35.3%和24.8%。 从2008年205亿元的销售额到2012年的1000亿元，4年时间里，保利地产的年复合增长率超过50%。不过对保利地产而言，千亿元销售额之后的增长策略似乎并不是太难取舍。 保利地产副总经理胡在新此前公开表示，中国的城镇化还存在很大的潜力，中国的房地产市场还没有一家企业的市场占有率能超过5%，尽管基数已经增大，但公司仍有信心保持每年20%～30%的增长速率。 虽然增长目标相对于保利地产前4年高达50%以上的速度而言已有所调低，但对于一个跨入千亿阵营的大型企业来说，这样的速度要想长期保持并不容易。 在随后的1月份，保利也确实印证了其此前的预言，今年1月份，保利地产实现销售面积85.40万平米，同比增长达583.37%；实现销售金额102.80亿元，同比增长580.22%。销售额仅次于万科，同比增长比率位排行榜榜首。 “保利地产在很早之前就敏锐捕捉到了政策环境和市场主体的微妙变化，并且花大力气进行了产品结构的调整。以贴近市场和政策方向的主流产品为主，在快速周转的同时避免滞销户型沉淀，跑赢了市场。” 胡在新说。 保利地产高管透露，2012年前11个月，保利在全国市场的占有率达到1.72%，同比增长0.48个百分点，其中珠三角实现销售额近300亿。在保利2012年千亿销售额中，120平方米以下刚需产品销售占住宅类产品比例过七成。 这也无怪万科早在2011年的一份内部研究报告中就提出，在未来几年，最大的威胁是保利。若以20%的增长速率计算，2013年保利地产的销售额便可达1200亿元。 截至目前，保利地产仍有待售资源约300亿元，预计2013年新开工面积将超过1200万平米，能为其2013年提供超千亿元货量。与此同时，保利地产也在快速补充土地储备以满足未来增长所需，2012年该公司拓展土地26块，建筑面积达980万平方米。按业内的预测，保利有望在2014年赶超万科。 强强联合分散风险 保利地产是典型的“三高”模式――高周转、高杠杆、高扩张。在快速销售的同时，也要求公司有必要获取更多土地资源。2011年和2012年保利新增的容积率面积都在900万平米以上，基本与公司消化量保持一致。 新的一年，保利大规模拿地还在继续。据CRIC研究中心监测数据显示，今年1-2月，保利共拿地155.74万平方米，位居全国第三，其中包括2月28日斥资8.57亿与万科争夺的长春汽开区地块、1月22日斥资7亿入驻的青岛李沧片区等热门地块。 保利的央企背景，成为其快速发展的直接引擎，最重要作用便是融资上的优势。其资金后盾包括四大国有银行和众多股份制银行，其中中信银行和交通银行是两大主力。2009年和2010年，保利净增银行贷款分别为59亿元和301亿元，2011年新增贷款为369亿元。即使在信贷收紧的2011年，中信银行依然是保利最给力的支持者，提供贷款累计28亿元。有知情人士透露，更深的渊源是，保利和中信原本是一家。 此外，信托、信保融资、合作开发，成为保利资金来源的有效补充，其合作的信托公司包括华润深国投、上国投、中信信托、五矿信托等。 与其他房企不同的是，保利较早开始了商业地产与基金模式的对接。以去年10月所拿的上海滨江地块为例，保利引入了信保基金，整体作为一个商业地产投资去运营。10月30日，保利（成都公司）再次联手信保（天津）股权投资基金管理有限公司，以55亿元的投资总额建设遂宁市旅游地产项目，这样的运作近期在保利频频出现。 而对于一些好的商业项目、大项目，保利则会寻找一些有实力的集团进行并购、合作开发的模式，这恰恰也是其能快速走向千亿的答案之一。2012年，在保利地产新增的40个项目中，其中10个为合作开发项目，占比高达25%，创历史纪录。 保利高管表示，千亿之后，依靠自有资金扩张不太现实，因此，只能通过少量资金控制更多资源的方式实现增长。 此前，保利地产董事长宋广菊在公司2012年第一次临时股东大会上表示，由于目前房产政策走向仍不明朗，公司合作项目增多主要是为了分散风险。 在房地产调控政策仍处高压情况下，从“孤军奋斗”转向“联合作战”的保利，无论从资金还是灵活度上，或许都是更好的办法。 后千亿的挑战 迈入