个人住房贷款、综合消费及经营贷款[136p].ppt

第八章 个人住房贷款、综合消费和经营贷款 第一节 个人住房贷款 第二节 个人综合消费 第三节 个人经营贷款 第四节 信用卡透支 第一节 个人住房贷款 一、个人住房贷款的种类及其发展 居民住宅抵押贷款 住房按揭贷款：由楼宇的购买者在支付一定的购房款后，不足部分向银行申请贷款，以向卖房者付清全部房款。 通常需以楼花或现楼作抵押，还需要发展商提供担保或承诺在购房者不能还清贷款时由发展商进行回购，向银行购回房屋的抵押权（连带保证责任）。 霍英东始创“卖楼花” 商业信用巧融资 霍英东始创“卖楼花” 霍英东：香港知名富商之一。 二战结束后，香港人口激增，住房严重不足，工商业日渐兴旺，对土地和楼宇形成庞大需求。 霍英东认定香港房地产业势必大有发展。 霍英东始创“卖楼花” 1953年，出资120万港元，向银行贷款160万港元开始经营房地产业，成立“立信置业有限公司” 当时英国、美国、加拿大和香港地产商都是整幢房屋出售，由一个公司拥有地产楼宇，因为需要公司拥有巨额资金，所以房屋不易脱手。 霍英东始创“卖楼花” 开始，霍英东也花钱买旧楼——拆了建——逐层出售 买地——规划——建楼——出售 ——出租 资金周转期很长，发展较慢 霍英东始创“卖楼花” 茅塞顿开：采取房产预售的方法，利用想购房者的定金来盖新房 交付10%定金——购得即将开工的新楼——分期付款偿还其余价款 很快香港涌现出了一批专门买卖楼房所有权的商人——“炒楼花” 霍英东称之为“房地产业的工业化”，打破了香港房地产生意的最高纪录。 第一节 个人住房贷款 1．住宅抵押贷款的种类 从贷款利率来看，可以分为固定利率和浮动利率贷款两大类； 从贷款期限来看可以分为短期、中期和长期贷款三种； 从资金金额来看，可以分为普通贷款和大额贷款两类； 从贷款用途来看，可以分为新购房贷款、维修贷款和建房贷款等。 2. 住房贷款的创新与发展 住房加按揭贷款 可变利率与固定利率住房贷款 累进付款与分级偿还抵押贷款 反向年金抵押贷款 最后巨额付款方式 分享增值抵押贷款 次级抵押贷款 “一揽子”交易抵押贷款 住房加按揭贷款 可变利率与固定利率住房贷款 固定利率房贷产品 期限分为三类：分别为３年、５年、１０年，光大银行新推１５年、２０年固定利率房贷，同时暂停第二套住房固定利率房贷。利率执行固定利率、上浮利率、优惠利率。 累进付款与分级偿还抵押贷款 等额递增还款方式，是指投资者在申请房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度； 在初始时期，按固定额度还款； 此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。 其中，间隔期最少为1个月。 累进付款与分级偿还抵押贷款 等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。 相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。 累进付款与分级偿还抵押贷款 按期付息还本 ：借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。 实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。 本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。 累进付款与分级偿还抵押贷款 按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。 在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。 目前很多年轻购房者也有选择按期付息还本方式的倾向。 累进付款与分级偿还抵押贷款 ?业务创新：光大“随心还”住房贷款 反向年金抵押贷款——以房养老 上个世纪80年代末，英美金融机构在这方面进行了大胆革新，推出不动产贷款新品种——反向抵押贷款。 2007年6月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司——地产信贷银行率先在法国推出老人住房抵押贷款。 反向年金抵押贷款——以房养老 老人住房抵押贷款的受益人几乎清一色是退休者。 退休者凭其房产作抵押保障，向银行申请贷款。 贷款银行可以在借款人去世后出售其房产。如果借款人愿意，也可以在其未去世前出售其房产。 反向年金抵押贷款——以房养老 地产信贷银行先对贷款申请人的房产估价，然后每月向借款人支付一笔款项，用于借款人养老，相当于银行进行了一笔长期投资，以年金账户支付方式购买个人住房的产权。 反向年金抵押贷款——以房养老 反向抵押贷款完全不同于传统贷款。其特点是： 一是这种贷款只提供给60岁以上的老人，主要针对已经拥有房产，但年事已高，收入不高的老年人。 二是老人可通过抵押自己的房产，每个月从银行贷得一笔钱，用于贴补生活费或其他重大开支，如医疗费、抵补投资损失、解决燃眉