济南市住房市场态分析.doc

2003年济南市住房市场动态分析 　　2003年，是全国人民在党的十六大精神指引下全面建设小康社会，经受严峻考验并取得重大胜利的一年。在宏观经济良好运行的背景下，随着我市新的城市规划的实施，我市住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动我市经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。 　　一、综合情况 　　2003年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。其中，转让件数超过2万件，达到24315件，同比增长36.5%；转让面积突破300万平方米，达到321.95万平方米，增长26.8%；转让金额53.31亿元，增长近10个亿，增幅为22.1%。 　　全市住房抵押8584件，同比增长1.5倍；抵押面积106.05万平方米，增长99.9%；抵押金额25.85亿元，增长94.5%。 　　图1　全市房地产转让面积突破300万平方米 　　二、住房一级市场运行特点 　　(一).基本情况 　　2003年，全市商品住房成交8886件，比上年增长49.6%；成交面积109.54万平方米，增长33.9%；成交金额24.79亿元，增长56.7%。 　　（二）.“普通商品住房”供需两旺 　　2003年，我市“普通商品住房”（注：国务院18号文提出“普通商品住房”概念，我们认为，就本市而言，“普通商品住房”价格以上限不超过3000元/㎡为宜，即我们在上半年分析中确定的中档和低档价格范围。）成交7890件（见图2），占商品住房成交总件数的88.8%。在我市商品住房交易件数、面积、金额三项指标保持34%～57%的高增长情况下，“普通商品住房”成交件数尚能达到88.8%，足以证明我市2003年“普通商品住房”供应基本满足了市场需求，这是其一。 　　图2　商品住房不同价位销售件数对比 　　其二，从成交商品住房的户型来看（见图3），不超过130㎡的中小户型成交6443件，占商品住房成交总件数的72.5%；其中70～130㎡之间的户型最为市场所认可，共计5710件，占64.3%。从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型也基本满足了市场需求。 　　另外，我们通过图3还可以看出，除70～130㎡的主导户型外，130㎡以上的大户型成交量明显高于70㎡以下的小户型。这种状况一方面说明居民改善居住条件的期望值较高，一级市场发展还是很有潜力的；但同时，从购房抵押情况来看，居民在购买商品房时，大部分是采用贷款购买的方式，这其中虽然有居民购房观念在逐步改变因素的影响，但也说明目前市场上供应的“普通商品住房”户型面积偏大，居民的经济承受能力还达不到购买大户型的条件，市场还是应该以70～130㎡左右的普通商品住房为主。 　　图3　商品住房户型面积成交情况对比 　　（三）.多层占据市场主导地位，高层、小高层成倍增长 　　在济南市商品住房市场上，多层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。2003年，我市销售的多层楼房所占商品住房销售总件数的比重为66.70%；高层、小高层商品住房成交2959件，同比增长3.5倍；占商品住房成交总量的33.3%，比上一年提高22个百分点。但是，买一套高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，不是一般居民家庭所能承受的。 　　多层与高层、小高层两者价格与销售量上形成的对比，从一个侧面反映出我市住房市场各类住房有效需求的“质”“量”辩证关系。 　　图4　不同层高商品住房销售件数比重图示 　　（四）.个人购商品住房实现历史性突破 　　2003年，我市个人购买商品住房件数、面积的比例均超过90%以上。其中成交8691件，占商品住房成交总件数的97.8%；成交面积99.35万㎡，占90.7%；成交金额22.18亿元，占89.5%，分别比2002年提高了17.7、25.4和20.8个百分点（见表3），居民的住房消费水平和住房商品化程度同步快速提升。实现了自98年停止福利分房以来的历史性突破。或许，我们还可把这种突破看作我市住房消费已经全面进入商品化时代的一个历史转折点。 　　（五）.价格增长速度在高位平稳运行 　　2003年，我市商品住房平均价格为2263元/㎡,同比增长17.0%。其增长速度比全国4.7%（1-11月）的平均水平高出12个百分点，不可谓不高，却又居高不惊，运行平稳，尽显成熟稳健之态。尤其是下半年的走势，与我们上半年分析中的预测完全吻合，并与2002年的走势形成鲜明对照（参见图5）。 　　图5　济南市商品住房价格走势 　　三、住房二级市场运行特点 　　（一）.基本情况 　　2003年我市二手住房成交10192件，同比增长24.9%；成交面积87.97万㎡，增长6.0%；成交金额15.15亿元，增长29.6% 。 　　（二）.价格涨势迅猛超出预想 　　我市2003年二手住房平均价格为1722元