物业管理实务(点) 新整理.doc

　物业管理实务第一章　物业管理企业 第一节　概述 　　一、物业管理企业的概念和特征 　　物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点： 　　第一，是独立的企业法人。 第二，属于服务性企业。　　第三，具有一定的公共管理性质的职能。 　　二、物业管理企业的分类 　　物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。 　　(一)按照投资主体的经济成分来划分 　　1．全民所有制物业管理企业 　　2．集体所有制物业管理企业 　　3．民营物业管理企业 　　4．外资物业管理企业 　　外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。 　　5．其他物业管理企业 　　其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。 　　(二)按股东出资形式来划分 　　1．物业管理有限责任公司 　　2．物业管理股份有限公司 　　3．股份合作型物业管理企业 　　三、物业管理企业的常见模式 　　(一)房地产建设单位的附属子公司或部门 　　(二)独立的物业管理企业 　　(三)物业管理集团公司 第二节　物业管理企业的设立 　　根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 　　一、物业管理企业的工商注册登记 　　(一)企业名称的预先审核 　　(二)公司地址 　　物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。 　　(三)注册资本 　　《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。 　　(四)股东人数和法定代表人 　　在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。 　　(五)公司人员 　　物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。 　　(六)公司章程 　　物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括： 　　(1)总则，包括公司名称和地址等； 　　(2)企业的经营范围； 　　(3)公司注册资本； 　　(4)股东的姓名或名称； 　　(5)股东的权利和义务； 　　(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件； 　　(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则； 　　(8)公司的法定代表； 　　(9)公司解散事由和清算办法； 　　(10)职工录用方式、待遇、管理方法； 　　(11)企业的各种规章制度。 　　物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。 　　二、物业管理企业的资质审批及管理 　　(一)物业管理企业的资质条件 　　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下： 　　1．一级资质 　　(1)注册资本为人民币500万元以上。 　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 　　1)多层住宅200万m2； 　　2)高层住宅100万m2； 　　3)独立式住宅(别墅)15万m2； 　　4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。 　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 　　2．二级资质 　　(1)注册资本为人民币300万元以上。 　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于1