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许豫宏教授旅游地产开发概论之运营第一节 旅游地产项目运营模式一、分期开发模式2011年8月31日，济南市城乡建设委员会发布《关于办理房地产开发项目经营权证明的通知》。通知明确指出，10万平米以下的开发项目原则上不予分期，10万至20万平米的项目可分二期，20万平米以上的项目每期不少于15万平米。通知指出，开发项目的分期标准主要有四个：第一，依据开发期限及有关要求进行合理分期；第二，先期安排开发项目公共及配套设施建设；第三，10万平方米以下的原则上不予分期，10万至20万平方米的可分二期，20万平方米以上的每期不少于15万平方米；第四，《房地产开发经营权证明》载明的分期内容将作为开发项目分期竣工综合验收的依据。通知同时指出，限制分期开发规模,主要是为了做好项目的综合验收，如果一个项目分期过多，会影响到整个项目配套设施的完善，配套迟迟做不好，也会影响业主的生活。 目前，国内地产项目的“分期开发”的模式，整体规划性不强，仅是简单地切割土地；名称虽然有联系，但项目之间并无联系，不能体现大盘应有的优势、气魄和辐射力，普遍存在整体性差、规划滞后、资源无法共享和社区感觉不统一等问题。二、PUD开发模式PUD之所以能得到开发商的追捧和客户的认同，这得力于它所具有的弹性。任何一个PUD项目，它的开发计划可以为适应市场需求而做出相应改变。一旦你在施工中发现计划有问题，无法适应市场的变化，可以马上修正PUD。（一）何谓PUD20世纪70年代到80年代，是西方，特别是美国房地产开发发展的另外一个重要阶段。美国地方政府通过许多法令，使得多元化的住宅区域开发成为可能。这个阶段的集中特点是“有规划的单元开发”。后来在日本和台湾都得到了发展。所谓“有规划的单元开发”住，是指政府在开发批准的审核下，不再维持以往的按照住宅地块一块一块的批准，而是为了整体规划的需要，把整个开发区统一审核，这种方式，英语称为“Planned Unit Developments”，一般简称为“PUD”。 PUD最基本的思路就是讲求规划的整体性。凡是采用PUD的建设项目，不论是住宅、商用或商住混合建筑，都有一个共同特点，即都是一个整体的规划而不是一个一个地块的设计。任何一个PUD项目上马，开发商都会有一个总体的规划，哪个地块修住宅、哪个地块修公共设施、哪个地块修道路，甚而住宅单元的风格、密度和构形，都会在开发商计量范围，这不仅避免了传统土地开发模式造成的市区和郊区建筑杂乱无序的状况，而且开发商还可以预测自己掌控的土地何时或何地会产生何样的房屋形态，由此避免由于设计缺乏连续规划性而衍生的建筑群不协调不匹配等问题。（二）PUD重要特点用PUD来进行开发的建设项目，整块土地上的建筑形态不会一模一样。现在的小区建筑，住宅样式、墙面色彩、造型全一个样，统一中显得单调乏味。PUD则容许各种各样风格迥异的建筑并存在同一个开放的空间，可以看见意大利托斯坎那风格、法国风格、西班牙风格等各种欧洲经典风格的建筑。这些建筑在PUD的总规下奇异而和谐的共存。PUD具有的特点主要有：统一规划。根据市场要求，“有规划的单位开发区”即“PUD”的大小不一，有些可以接近新市镇规模，应有尽有，完全是一个独立城镇，也有些仅仅是小型住宅区域。但是，无论大小“PUD”都具有统一的设计趋向，采用统一的规划，在建筑户型、色彩、材料、公共形象、标识甚至类似栏杆、大门、入口、景观、环境艺术等方面都保持一致，形成鲜明的本身形象，这是“PUD”从新城镇中吸收的重要因素。主题开发。房地产开发商或者根据当时市场流行的要求，提供几个不同的设计风格供选择，或者根据某个主题创造一个新风格。比如以高尔夫为主题的PUD”社区，骑马“PUD”社区、航海“PUD”社区等等，来吸引特定的客户。组团开发。吸收新市镇的经验，在开发大规模“PUD”的时候，往往采用组团方式，相对集中住宅部分，留出大面积的空间作为自然环境、主题活动使用。美国对于“PUD”内部街道的标准，往往允许比标准马路要窄一些，增加自然空间。三、旅游地产开发的经济技术指标房地产开发项目规划设计有关技术经济指标一般包括下面几项内容。平均层数。平均层数是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数总建筑面积与总占地面积之比进行计算。居住建筑密度。居住建筑密度＝居住建筑基底面积/居住建筑用地面积×100％。居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。因此，居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。居住面积密度。居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积（米 /公顷）。居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标。它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋问距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平