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房地产在建项目股权定价方法 　　房地产企业在收购项目或转让项目时，常常会面临股权定价的问题，尤其在业务洽谈的前期，能了解和掌握股权的真实价值，将赢得后续谈判和交易过程中的主动。此外，在实际工作中，我们所评估的项目绝大多数都是在建项目而非一个已经开发完毕的项目或者是一个尚未开发的项目，因此其股权定价方法有其特殊性。 　　一、股权定价的基本思路 　　股权定价有两种常见思路：1.股权的价值=资产-负债；2.股权的价值=投入的自有资本+项目预计盈利。在实务中，笔者不建议使用前一种思路，原因有二：一是项目谈判前期要理清潜在的债权和债务有一定困难，债权债务不实，资产和负债的计量基础则出现问题，依据两者的差额计算的股权价值必然存在差异；二是“资产-负债”的评估方式只考虑到存货未来的公允价值，没有考虑它的盈利能力，这对于未来的投资决策是有影响的。然而，运用“投入的自有资本+项目预计盈利”的模式来预测股权价值则可有效规避前两个问题，并且准确性更高。 　　一个在建项目期初投入的自有资本可以通过资产负债表知晓且清晰直观，通常情况下，它等于该项目的实收资本（注册资本）加上资本公积。资本公积是会计术语，现在有许多在建项目的转让会经历好几轮，当新股东取代老股东追加投入资金以后，这部分资金超过了原先的注册资本，而且不作为股东借款的债务形式体现的话，就成为资本公积了。可见，资本公积的实质是股权投资中超过注册