定位策划-商业广场-2013年10月保定生态园上谷广场前期策划方案报告.ppt

综合市场调研我们所发现的问题 “一” 综上所述，我们可以得出结论，本项目不适合做投资较高且风险相对较大的五星级酒店 投资额度较高，资金回笼较慢，入住率低。 本案周边以原生态自然生活居住区，吸引不同层次的人群来此消费，如果定位高端、可能会稀释一部分客流。导致后期酒店入住人少。 五星级酒店满足一定的商业配套，这样对于开发商利用价值较少，不利于酒店的销售。 本案周边区域五星级酒店属于零市场，开发五星级酒店风险较大。 首先、不能做五星级酒店 综合市场调研我们所发现的问题 “二” 区域内没有形成商务办公区、未来政府规划原生态生活居住为主 距项目紧2公里范围内，仅有住宅项目加底商 本项目地处位置保定西二环外，商业和商务没有氛围，单独开发写字楼难度大 综上所述，我们可以得出结论， 本项目的写字楼的定位不具备竞争条件，难度较大，所以不予以建议。 其次、不能做写字楼 综合市场调研我们所发现的问题 “三” 再次、不能做传统的商业 本项目商业规划与农业生态园业态相结合，不具备传统零售业条件 城市传统零售业态集中在城市中心区 本项目处于西南区、周边居住人群少、需求量不足 综上分析，本项目不具备做传统零售业的条件 （如：购物中心、百货店、大卖场），可以不予以考虑。 最后——我们能做什么 产权独立发售的 政府支持的 主题性 、特色性的商业 产权式公寓 酒店式公寓 项目组合