定位策划-商业广场-徐州文化大厦项目市场调研及策划定位报告.docVIP

目 录 决策原则 2 行业宏观背景(数据链接) 3 第一部分 城市分析 4 一、城市概况 4 二、徐州经济分析 5 三、城市规划 7 四、房地产政策分析 10 第二部分 徐州商业房地产市场分析 14 一、商业市场概述 14 二、商业市场分析 16 三、写字楼市场分析 31 四、项目周边沿街商业现况 39 五、区域大型超（大卖场）市场分析 40 第三部分 项目定位 41 一、项目分析 41 二、项目定位 43 三、产品建议 44 第四部分 项目投资估算 51 决策原则 商业面积最大化 商业面积最大化前提是能够促进销售，因此我们针对本项目特性提出室内步行街+面向广场独立线铺的商业面积决策原则，并将商业面积产权划小。 商业面积最大化的另一前提是要保证物业形态与经营相对接，因此控制单个商铺面积，室内步行街面积控制在40—60㎡，面向广场的独立线铺面积控制在60—80㎡。 商业价值最大化 围绕中心广场做退台设计 交通组织直接到达三层，使三层同样能够达到一层效果 大型海量停车位设计 主力店规划：-1F引入沃尔玛，3F、4F导入精品店，形成人流交汇、融合。 突出营造中心广场的稀缺性、唯一性，发挥其聚合能力。 社会影响力最优化 依托中心广场为展开面的横向规模设计，形成社会影响力最优化。 行业宏观背景(数据链接) 2004年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房