定位策划-商住综合体-2013年9月20日成都温江区长安路地块前期物业定位报告.pptVIP

市场需要什么样的产品？ 解决问题 地块操作思路 主要考虑因素： 1、项目住宅部分与周边住宅项目的关系 2、项目商业部分与周边商业群落的关系 2、项目住宅部分与自身商业之间的关系 定位原则： 1、项目适应区域市场凸现自身优势原则 2、项目内部住宅与商业部分相互补充，提升项目整体竞争力原则 3、产品与周边项目形成良好互补，借助周边居住及商业氛围提升自身核心竞争力 鉴于项目商住土地属性，以下方案将分别从 住宅 及 商业 两部分进行阐述： 规划的不利因素 制约因素：地块不规则 江安河 地块不规划，呈长条形，土地使用率会受到影响。 规划的有利因素 有利因素：西面临江安河，景观资源丰富 拥有稀缺的水景资源，水流沿着地块西面流向，因此从风水的角度，也是比较聚财。并私享河堤绿化带。 发展体量测算 前提及测算假设 针对商业项目体量测算，目前尚无完全准确的测算方法，因此我司将采取三种不同的方法进行测算，最终进行对比判断，确定本项目合理的商业体量范围。 购物中心类型定位法 通过对本项目各种条件分析，筛选出适合项目的定位，根据定位得出本项目相对应的发展体量范围 人均商业面积法 通过对温江商业市场的人均商业面积及现存市场的商业面积之间的对比，得出本项目合适的发展体量 人均消费力推算法 通过对温江市场消费者的购买能力及商业坪效加以计算，得出项目能承受的发展体量 适合项目的发展体量建议发展