定位策划-商住综合体-2013年成都东客站项目定位报告.pptVIP

* 方案二 以突破、创新LOFT产品，来实现功能的转化。 但Loft产品存在采光、通风上的劣势，需改进 物业形态 层高 体量 合计 商业部分 临街独栋 6m 8000㎡ 20000㎡ 4.2m 4.2m 底商 6m 12000㎡ 4.2m 4.2m 塔楼部分 LOFT 住宅 4.9m 40000㎡ 70000㎡ 办公 20000㎡ 返租酒店 3.3m 100000㎡ 差异化——低总价LOFT住宅产品 由于方案二的LOFT住宅目前区域内无参考依据，故方案二不做产值预算。 底商 Loft住宅 返祖酒店+Loft办公 独栋商业 ·*· 【方案二产值预估】 * 物业类型 体量 （万㎡） 本区域住宅均价 （元/㎡） 销售均价 与住宅比 销售均价预估 （元/㎡） 产值合计 （万元） 商业 2 8500 3.7 32000 64000 LOFT办公 2 1.1 9350 18700 LOFT住宅 4 10000 40000 酒店式公寓 1 0.9 7650 7650 合计 项目总产值预估约13.035亿 方案二预估总产值约13.035亿。 备注： LOFT住宅产品建筑成本比SOHO办公低，但销售单价高于SOHO办公，故项目总利润更大。 目前市场中尚无大体量LOFT住宅推出，销售周期无法把控。 * 【物业组合】 【商业】 【写字楼】 【公寓】 城东写字楼市场存量（截止2013.10）： 城东写字楼