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房地产开发项目设计阶段成本控制研究 　　【摘 要】近年来房地产业迅猛发展，行业竞争日益激烈化和规范化。尤其是在国家连续出台宏观调控政策以后，房地产开发行业的利润逐步显得平均化和透明化。企业要想保持经营利润，提高竞争力不被市场淘汰出局，除了提供市场需要的房源以外，必须有效降低开发成本。只占总费用2%―4%的设计阶段对以后的成本控制影响程度极高。但是目前大多数房地产企业因为设计阶段费用低而没有意识到这两个阶段对成本控制的重要性，导致项目开发出来即宣告失败或者成本太高。本文以实证法深刻分析了现在房地产开发项目决策和设计阶段成本控制存在的问题，也提出了相应的建议。对房地产企业做好成本管理工作具有很高的参考价值。 　　【关键词】房产开发；成本控制；决策阶段；设计阶段 　　1 前言 　　近年来，房地产企业在中国经济体系中的地位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化[1]。房地产公司要想获得稳定的经营利润，除了提供市场需要的房源以外，还应该做好成本管理控制工作，降低开发成本。而良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地[2]。成本控制贯穿于房地产开发的全过程包括前期策划、规划、设计、施工、销售等，本文在房地产开发成本控制研究现状分析的基础上，重点研究项目设计阶段的成本控制。 　　国内学者对房产开发项目的设计阶段成本控制做了相关研究。王涛站在房地产企业的角度，总结了项目投资成本管理的内容和目标 [3]；张振强调了设计阶段地产开发项目成本控制的重要性，指出成本控制的重点，分析了当前设计阶段房地产开发项目成本控制现状，并提出相应的对策[4] ；而房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，其中只占总费用1%的决策阶段对成本控制的影响占到总成本的70%，占2%―4%的设计阶段对成本控制的影响可以达到50%―60%[5]，整个管理成本只占总费用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法则结合实例论证，将重点研究在决策阶段和设计阶段的成本控制。 　　2 设计阶段成本控制现状研究 　　2.1 对设计工作的重视程度不足。 　　建设单位忽视设计工作重要性的观念不同程度地存在，很多单位将项目施工阶段作为造价控制的重点，缺乏全过程造价控制的意识。项目设计阶段的成本控制的未得以重视，缺乏设计控制成本的概念，房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是房地产发展商普遍存在的一种共识，他们认为只要对施工阶段的监控予以加强，就一定可以大量节约成本。然而，房地产发展商们待项目建成后却发现这样的处理方法并没有致使成本下降，而该问题的关键是在于他们忽视了设计阶段的监控环节。因此，在项目进行阶段我们必须提高对设计阶段的成本控制的重视度，做到从源头处对成本予以严格有效地控制。 　　2.2 设计人员技术和经济相分离。 　　在美国为增强技术和经济的匹配性，通常将设计准备阶段作为一个独立的建设阶段，对设计任务书中的技术问题、技术数据作技术经济分析，并将项目总投资有效地分解。价值工程原理能够充分应用在研究和论证工程设计方案中，在实际工作中都有估价师的参与，力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上。但是在国内，首先设计计费大部分采用以工程设计造价为基数，按照一定的比例提取的方法。在这种前提下，若降低设计造价，就会导致设计人员的利益减少，不能充分地发挥设计人员在控制工程造价上的主观能动性，致使设计人员探索节省造价的设计技术和方法的积极性降低。另外设计人员项目概况和现场情况了解的深度不够，不能把各影响因素都考虑到，从而在控制项目的投资上存在一定困难。 　　2.3 限额设计指标分解难度大。 　　限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准或预期的初步设计总概算控制技术设计和施工设图计，同时各专业设计部门在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计 ，严格控制不合理的设计变更，保证总投资额不被突破。其核心是要确定哪些指标可以作为限额设计主线并决定项目最终造价，从而可确保建筑工程成本在整个设计及建造过程中处于受控状态。但是实践中绝大多数限额设计却在初步设计后开展。当发现投资额与概算有较大差距，才按照限额设计来调整设计方案，使得设计的合理性大大降低。由于指标分解难度大，因而编制较好的工程限额设计任务书困难也比较大。如果对限额设计中的造价额限制太死， 就会造成“造价不变， 功能提高； 造价提高， 功能有更大的提高”这两项价值工程提高造价的途径得不到有效实施， 尤其是后者会在限额设计