万科锦程三期提案0808终稿)(二)解剖.ppt

从大坪规划出发寻找商务需求？ 大坪九大产业企业办公物业需求如何？ 区域商务氛围及配套设施 区域产业分布带来的客户商务需求 写字楼面积调整 产品特征 区域产业分布带来的客户商务需求 结论 电梯厅提供良好的通风以提高空气质量，通过设计（如玻璃、植物）增加空间的通透感 公共走道的装修也是影响写字楼档次的重要因素。 产品特征 客户购买动机 结论 案例 本项目所具有的资源能吸引的客户类型 1、项目目标客户主要是大石杨板块、地铁轻轨沿线的商贸、电信、医疗、教育产业链条的自用客户；渝中区居民及企事业单位工作人员的投资客户； 2、处于大坪产业分散商务氛围不浓的考虑，不愿购买大坪的商务产品； 3、看重区域规划发展，产业升级偏向，希望有大坪特色的商业氛围； 4、注重交通快捷便利，周边成熟配套； 5、看重区域升值潜力和万科品牌； 6、注重外立面形象，提升商务形象； 7、容易受到广告宣传和现场氛围的影响。 项目价值点 选择S0策略—充分利用区域亟待发展的机会，凸现项目商务价值 项目营销策略体系图 知名大型企业入驻签约仪式 控制销售节奏，制定价格优势，速战速决 SOHO公寓样板区体验 写字楼清水样板体验 三维电子楼书 1、大坪为什么会诞生大型商业体 2、从历史的变迁挖掘大坪的未来潜力 主 题 活动形式 大坪板块商务价值论坛 执行关键 邀请电视台、报媒、网络记者新闻事件跟踪报道 活动策略 1、大坪区政府、区域内其他开发商联动 2、邀请著名主持人如陈鲁豫等主持 2011年9月 实施时间 行业协会战略联盟主题酒会 活动策略 提供一个开放的交流平台 目 标 邀请嘉宾 万科战略合作伙伴代表、行业协会会员、意向客户 2011年11月 实施时间 品牌策略 强强联手，给商务客户对本项目产品服务信心 目 标 确定1-2家知名大型企业 关键动作 2011年12月 实施时间 万科战略合作伙伴代表、写字楼客户、意向客户 邀请嘉宾 意向争取对象： 电信、商贸、医疗、教育等中大型企业 万科地产 广告产业协会 信息产业中心 渠道策略 精准营销人海战术搜索 写字楼渠道 单位陌拜 电话陌拜 巡展 大石杨板块、 地铁轻轨沿线 电信黄页、 思源写字楼客户电话 五大商圈、 写字楼办公楼 SOHO渠道 社区派单 扫街 扫楼 大石杨板块居民楼、 扩散全主城六区 地铁轻轨沿线， 5大商圈主要街道 办公楼集中地带 覆盖全城 巡展 五大商圈 精准营销 重点突破 规模营销 万人出击 销售策略 推售策略：小步快跑，分楼段控制推售节奏。 价格策略：低开高走，速战速决。 销售方式：整层销售先行，散户集中开盘销售。 要点: 电梯到达的声音提示 设电子公告牌（限首层） 分层标识，上下指示清晰 背景轻音乐 有一定的装饰、细部精致，有视觉趣味点 监控系统设置 各楼层设整层平面图及公司、单位指示牌 电梯厅建议 产品建议 公共走道 要点: 整体装修设计与大堂装修风格保持一致，保证档次感及商务形象 监控系统设置 各楼层设整层平面图及公司、单位指示牌 产品建议 配套设施 商务特色物业服务： 室内清洁、绿化服务 电话提醒/留言服务 洗烫衣物服务 预订及叫车接送服务 代购日常用品 传真及复印服务 代订报刊杂志服务 速递服务 室内装修、家电维修服务 代订机票等票务服务 失物认领 产品建议 公共会议中心 员工食堂 商务特色物业服务 精装公寓 客户定位 过渡房 网络商店 空中商铺 精装SOHO公寓功能 有居住功能的工作室 物业升值纯投资品 养老房 出租房 相比于清水SOHO公寓，在功能上不仅可具有商务办公的需求客户，更加吸引投资型客户，一站式入住，低总价，轻松省时省力。 精装SOHO定位：全能型商务公寓。 精装公寓 客户定位 根据对意向客户访谈，客户对本类产品的购买动机： 看病方便 工作上班不堵 临时居所 物业增值 出租投资 区域情结 创业小青年 自住办公 商务快捷 酒店经营 离家人近 居家兼投资 纯投资 办公兼投资 精装公寓 客户定位 重点客户 核心客户 偶得客户 覆盖全重庆，小中大投资客户； 地铁轻轨沿线，大石杨板块的区域情结的周边居民、追求工作交通便利的企事业单位工作人员；创业型小青年。 投资机构及 外地投资客户 自用兼投资客户 投资客户 精装公寓 客户定位 龙湖时代天街SOHO公寓成交客户 客户来源：龙湖老业主、区县客户、周边企事业单位 客户购买目的：大部分投资、少量自住 客户特征描摹： 整层客户特征：中年人40-50岁私营老板； 工作室客户特征：30-35岁企业中高层的时尚人士 自住型客户特征：25-30岁单位基层青年群体 客户关注点：交通、区域规划发展、投资回报、商业配套、品牌 客户购买功能使用方式：商务酒