营销策划-住宅大盘-世联-东莞中润·葡萄庄园项目营销策略报告.ppt

左岸的精神对位…… 独特的 居住文化 与 生活艺术 文化的。 赋予项目产品以独有的“庄园”文化，即庄园生活与“左岸”文化的嫁接，使本项目更有底蕴和内涵 我们要从目标客群80、70后出发，营造左岸独有的客户群体的生活方式，并直接打动他们的内心 通过私家水岸、葡萄庄园项目品牌、高品质园林、户型、配套的共同作用营造项目高品质卖点 圈层的。 品质的。 本项目形象表现关键词 中心中，水岸庄园 通过“圈层”、“文化”价值的包装和嫁接，以实现本项目卖点输出，并营造市场上特有的项目形象，以区隔竞争对手 * 本项目形象表现示意 葡萄庄园·左岸 以左岸的文化气息，支撑葡萄庄园品质同步提升 表现形式： 延续二期别墅的画面表现形式，以保持项目的高形象与高调性，同时加入左岸的文化气息及生活场景，以区别于一期，并实现品质的总体提升； 诉求： 主打地段、配套、水岸庄园概念； 以左岸之名，通过休闲、艺术、文学、圈层的区隔，提升项目形象； 生活场景的渲染，贴近生活，营造左岸生活方式。 莫奈《日出印象》 本项目形象表现示意 * 本项目形象表现示意 葡萄庄园·日出印象 以莫奈名画之名，确立形象，直击圈层内心 表现形式： 跳出左岸的整体形象，以全新的艺术形式，通过油画的表达方式，创造出市面上尚未出现过的形象，以引起客户注意，并确立市场影响力； 案名释义： 莫奈的名画，除了延续左岸的文化气息外，通过对“日出”的发散，体现年轻人朝气、希望及家庭的温暖和谐 诉求： 主打地段、配套及产品，通过艺术气息及圈层升华达到形象提升的效果，再通过婚姻圆满及邻里和谐的年轻人生活诉求以达到快速影响目标客户群内心的作用 嫁接点： 莫奈名画的精神内涵，左岸的文化价值 日出的希望，年轻人的朝气 温暖的画面，洋溢和谐温暖的家庭憧憬 莫奈《日出印象》 搭配销售，互相挤出，均匀去货：洋房起势并快速销售确立市场影响力，楼王价格挤出促进公寓销售，洋房跟进推售，保证市场关注，均匀去货 推售策略 满足以上条件，最终分成批次分别推售，期间根据当时客户量累积及具体情况来进行适量加推 洋房公寓交替推售，有利于公寓消化洋房未成交客户，实现公寓快速销售 分批推售，小量加推，便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格调整，将风险降到最低，或将赢利扩大到最大化 分批推售，可制造稀缺景象，吸引市场及客户关注 分批推售，便于促进难点户型的及时消化与各户型的均匀消化 洋房起势，确立市场影响力 公寓随后推出，快速消化 分批推售/搭配出货 以楼王单位树立价格标杆，价格挤出； 洋房公寓交替加推，均匀去化 推售策略 12月 2月 4月 5月 8月 10月 第二批 第一批 第四批 6栋 5栋 4栋 2栋 3栋 96平 1栋 商业 旗舰 商业 办公 96平 87平 87平 96平 奇数127平 87平 87平 98平 96平 87平 87平 第一批 1月 3月 6月 7月 9月 第三批 第二、五批 第四、六批 第五批 认筹 开盘 清货 现金牛 124套 ＝ 124套 ＝ 93套 婴儿 现金牛 322套 124套 ＝ 124套 公寓322套，首推200套 首次亮相 公寓322套，二次推120套 第五批 第三批 推出临街商业8700㎡ 第六批 首批88平、97平 现金牛 明星 二次推127平和110平 ＝ 31套 6栋 5栋 4栋 2栋 3栋 96平 1栋 商业 旗舰 商业 办公 96平 87平 87平 96平 96平 87平 87平 98平 奇数 127平 87平 87平 偶数110平 推售策略 第一批 推售对象：6栋 推售时间及方式：2013年3月17日启动认筹，3月30日（周五），集中开盘 预计销售率：开盘销售70%，约85套，到下批推出前 90%，约112套 6栋88平、97平 现金牛124套 推售原则：按照工程进度，平价推出，确保首期销售率，以保证销售率与整体价值实现，首推第6栋87平和98平 现金牛 124套 ＝ 124套 6栋 5栋 4栋 2栋 3栋 96平 1栋 商业 旗舰 商业 办公 96平 87平 87平 96平 96平 87平 87平 98平 奇数 127平 87平 87平 偶数110平 推售策略 第二批 推售对象：5栋88平、97平户型 推售时间及方式：2013年4月21日启动第二批认筹，5月12日（周六），高价推出 预计销售率：开盘销售60%，约56套，到下批推出前 80%，约75套 5栋88平、97平93套 现金牛93套 推售原则：高价推出楼王产品，加大户型间价差，保证首置户型及前期剩余产品的快速去货，楼王产品的价格标杆 现金牛 93套 ＝ 93套 推售对象：1栋商业及临街商业 推售时间及方式：2013年5月26日启动第三批认筹，6月16日（周六），集中开盘 预计销售率：开盘销售30% 6栋 5栋 4栋 2栋 3栋