营销策划-住宅大盘-高策机构-2014年青岛伟东幸福之城四期（湖山美地）年度营销策划方案.pptVIP

楼栋系数制定依据 根据各楼栋基本素质评价，从以下5项因素制定： 1）考虑景观因素（湖景，园林景观）： 15#＞8#＞14#＞9#＞13#＞10# 其中，15#、8#、14#楼座南向为景观湖，景观非常好，其他楼栋相对较差 2）考虑噪声因素（道路、加油站、地下车位入口）： 8# =9# =14# = 15# ＞ 10# ＞ 13# 其中， 8# 、9# 、14#、15#楼座距离道路较远，同时远离地下车位入口，噪声影响较低。 3）考虑视野因素（楼间距，建筑遮挡）： 15#＞8# ＞ 13# = 14# ＞ 9# ＞ 10# 其中， 15# 、8# 楼座南向无遮挡，视野开阔，9#、10#会受到东侧高层的细微影响。 4）考虑产品因素（户型配比，是否通透) 15#＞8#＞9#=10#=13#=14# 其中， 15# 、8# 楼栋为大户型，且均为南北通透，全明户型。 5)考虑户型需求，推售时间因素 15#＞8#＞14#13#9#10# 6）综合素质评价：综合以上5项因素，通过打分，综合评定各楼座价值顺序如下： 15#＞8# ＞ 14# ＞ 9# ＞ 13# ＞ 10# 洋房产品—— 【推盘策略】——楼栋价值梳理 高层产品—— 楼栋系数制定依据 根据各楼栋基本素质评价，从以下5项因素制定： 1）考虑景观因素（湖景，园林景观）： 6#＞12#＞7#＞5#＞11#＞3#=4#1#=2# 其中，6#、12#、7#楼座南向为景观湖，且无遮挡，其他楼栋相对较差。 2）考虑噪声因素（道路、加油站、地下车位入口）： 6# 12# 11# 5# ＞ 2# =7# 3#1#=4# 其中， 6# 、12# 楼座距离道路较远，同时远离地下车位入口，噪声影响较低。 3）考虑视野因素（楼间距，建筑遮挡）： 1#=2#=7#＞12# ＞ 11# 4#=5#6#3# 其中， 1# 、2# 、7#楼座南向无遮挡，视野开阔。 4）考虑产品因素（户型配比，是否通透) 12#＞5#=6#=7#=11#=2#1#=3#=4# 其中， 2# 楼栋为套3大户型，且均为南北通透，全明户型。其他楼栋均为套2和套1. 5)考虑户型需求，推售时间因素 4#=11#＞12#7#6#3#1#=2#=5# 6）综合素质评价：综合以上5项因素，通过打分，综合评定各楼座价值顺序如下： 12#＞7# ＞ 11# ＞ 6# ＞ 5# ＞ 2#4#1#3# 【推盘策略】——楼栋价值梳理 推售原则 抢！区域竞品10月后集中推案，本案务必力争6月正负零取证，6月首开，在市场进入惨烈厮杀之前率先消化客户，从年底大战中跳脱出来，抢占先机； 热！首开务必保证热销，大量出货引发市场轰动，积累人气，应对后续竞争； 高！高层产品需求大、货量多，改善性洋房量少价高，首开起势必以高层主打； 快！后续加推采取“月月开、栋栋开、灵活抢开”的小步快跑方式，见缝插针，迅速消化客户，最大限度避免分流； 升！各类产品搭配推售，总体上先劣后优，保证价格持续拉升，保留中档价位楼座作冲刺。 挤！洋房作为4.1期辅助产品，不做单独推案，搭配高层推售顺销，前者拉形象，后者造气势，洋房通过内部价格杠杆挤压去化； 立！1栋小高层、2栋临湖洋房作为高端典型，重在立价，对其它产品形成挤压，前期不做重点推售，年底作为目标冲刺产品集中推出； 商！商业体量较小，户型分割较小，市场对于该类商业消化能力较好；建议在住宅热销后，趁势于11月住宅推案空挡集中放盘。 【推盘策略】 推售排期 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 售楼处、示范区开放； 4期首开 7-10月 4次加推 11-12月冲刺超额目标 项目面市推广启动 推盘时间 4.1.1期 4.1.2期 4.1.3期 4.1.4期 4.1.5期 4.2期 6月下旬，首开推580套 7月下旬，加推192套 8月下旬，加推217套 9月下旬，加推228套 10月下旬，加推426套 11月加货冲刺 短蓄快开，阶段热销 集中蓄客，集中引爆 4.2期加货配合年终促销，进行超额冲刺 商业 9月下旬商业开盘 持续蓄客，待住宅热销后，9月集中推售 【推盘策略】 推售产品分区 2 1 3 4 5 6 7 11 12 8 9 10 13 14 89平套二：50套 83平套二：50套 合计：100套 89平套二：96套 57平套一：96套 合计：192套 89平套二：116套 57平套一：116套 合计：232套 89平套二：116套 57平套一：116套 合计：232套 89平套二：112套 83平套二：56套 合计：168套 87平套二：108套 80平套二：54套 合计：162套 107㎡套三：70套 140-150㎡复式：10套 合计：80套 合计：40户 合计：40户 合计：40户